Offene Immobilienfonds: Wie sinnvoll ist die Geldanlage?

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Offene Immobilienfonds: Lohnt sich die Geldanlage für Sparer?

Mit offenen Immobilienfonds können Anleger in Betongold investieren, auch wenn das Geld für ein eigenes Haus fehlt. Doch wie funktioniert das? Und welche Risiken birgt solches ein Investment?

Immobilien sind bei Investoren als Renditeobjekt begehrt. Doch die Preise steigen seit Jahren, wodurch schon bei dem einen oder anderen der Traum vom eigenen Häuschen geplatzt sein dürfte. Ein Trost: Auch wer nicht genug Geld für den Kauf einer eigenen Immobilie hat, kann mithilfe offener Immobilienfonds immerhin in Gebäude investieren.

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Wie das funktioniert, wo der Unterschied zu geschlossenen Immobilienfonds liegt und wie hoch womöglich Ihr Risiko bei einem Investment in offene Immobilienfonds ist, lesen Sie in diesem Überblick.

Was sind offene Immobilienfonds?

Ein Fonds können Sie sich als eine Art Korb vorstellen, in den Anleger Geld einzahlen. Dieses Geld wird in verschiedene Anlageobjekte, beispielsweise Wertpapiere wie Aktien oder Rohstoffe wie Gold investiert.

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Ein offener Immobilienfonds ist, der Name verrät es, ein Fonds, der sich auf Immobilien spezialisiert hat. Das heißt, das eingesammelte Geld investiert er zu mindestens 51 Prozent in Häuser. Die restlichen 49 Prozent des Fondskapitals können theoretisch auch in Wertpapieren wie Anleihen oder Aktien stecken.

Manchmal liegt ein Teil der Anlagegelder auch als Barreserven vor. Das ist auch wichtig. Wenn Anleger ihre Anteile verkaufen wollen, muss genug Geld im Fonds sein, um sie auszubezahlen. Neben offenen Immobilienfonds gibt es auch noch geschlossene Immobilienfonds (siehe unten).

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Der Vorteil von Immobilienfonds: Sie als Anleger profitieren davon, wenn der Wert der Immobilien steigt. In der Regel bestimmt ein Manager, in welche Gebäude genau Ihr Geld angelegt wird. Seine Entscheidung hängt davon ab, wo diese Immobilien liegen oder wie hoch die Chance ist, dass die Gebäude vermietet oder weiterverkauft werden können.

Offene oder geschlossene Immobilienfonds? Wo liegt der Unterschied?

Der Grundlegendste: In einen offenen Immobilienfonds können Sie im Grunde jederzeit investieren. Das ist anders bei geschlossenen Immobilienfonds: Diese Fonds legen das Geld meist nur in eine Immobilie, beispielsweise einen Bürokomplex, an.

Sobald genügend Geld für die Finanzierung vorhanden ist, wird der Fonds geschlossen – und Sie als Anleger können Ihre Gelder für die nächsten 15 bis 30 Jahre nicht abziehen. Geschlossene Immobilienfonds können deshalb auch nicht an der Börse gehandelt werden.

Höherer Ertrag nur mit viel höherem Risiko

Das Risiko ist bei geschlossenen Immobilienfonds weitaus höher als bei offenen. Falls die Immobilie, in die der geschlossene Fonds investiert, nicht vermietet oder verkauft werden kann, können Sie als Anleger Ihr Geld verlieren. Dafür steigt jedoch auch der mögliche Ertrag, genannt Rendite. Überlegen Sie es sich jedoch genau, ob Ihnen dies für das sehr hohe Risiko wert ist.

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Ein weiterer Unterschied: Bei offenen Immobilienfonds können Sie zum Teil schon mit einer Anlagesumme ab 50 Euro einsteigen. Bei geschlossenen Immobilienfonds müssen Sie oft mindestens 5.000 Euro auf einen Schlag investieren.

Zudem greift bei geschlossenen Immobilienfonds oft eine so genannte "Nachschusspflicht". Das heißt: Sie als Anleger müssen Geld einzahlen, auch wenn der Fonds eigentlich geschlossen ist.

Eine Übersicht über die wichtigsten Unterschiede:

Welche Risiken birgt ein offener Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds gelten grundsätzlich als sehr risikoarme Anlage. Der Grund: Der Fonds investiert sehr breit – und verlässt sich nicht nur auf ein Objekt, wie es bei geschlossenen Immobilienfonds der Fall ist (siehe oben). Trotzdem gibt es auch bei einem offenen Immobilienfonds Risiken, auf die Sie als Anleger achten sollten:

• Streuungs-Risiko: Dieses Risiko gilt bei jeder Fondsart. Die Frage, die dahinter steckt ist, ob ein Fonds breit genug streut, also diversifiziert. Je weniger Immobilien, in die investiert wird, desto höher ist Ihr Risiko. Je mehr Häuser, desto geringer ist es. Doch es kommt nicht nur auf die reine Zahl an.
  
  Ebenso entscheidend ist, ob die Immobilien nur in einer Region liegen – oder quer über die Welt verteilt sind. Auch ist wichtig, wofür die Immobilien genutzt werden. Ein geringeres Risiko birgt ein Fonds, wenn er in Häuser verschiedener Nutzungsarten investiert, also sowohl in Wohnhäuser, Bürokomplexe als auch in Gewerbegebäude oder Hotels. Kurzum: Das Portfolio sollte möglichst breit gestreut sein.
• Liquiditätsrisiko: Möglich ist, dass ein Fonds zu geringe liquide Mittel hat, sodass Anleger, wenn sie aussteigen wollen, nicht ausbezahlt werden könnten. Das wäre der Fall, wenn viele Anleger Ihr Geld auf einmal abziehen würden. Während der Finanzkrise 2008 kam dies vor. Einige Immobilienfonds mussten in der Folge schließen oder wurden abgewickelt, zahlreiche Menschen verloren ihr Geld. Daraufhin wurden gesetzliche Haltefristen eingeführt (siehe unten), die dieses Problem weitgehend beseitigen.
  
  Möglich ist aber auch, dass ein Fonds eine zu hohe Liquidität aufweist. Das wäre möglich, wenn viele Anleger in diesen Fonds investieren würden – ohne dass es ausreichend Objekte gäbe. Ein Fondsmanager könnte in diesem Fall in risikoreichere Anlageobjekte investieren oder überteuerte Immobilien kaufen.

Zusätzlich gilt wie auch bei anderen Fondsarten: Je älter ein Fonds und je länger ein Fondsmanager bereits die Verantwortung für einen Immobilienfonds trägt, umso sicherer ist er in der Regel.

Warum sind offene Immobilienfonds sinnvoll?

Kurz gesagt, weil Sie davon profitieren können, wenn sich der Immobilienmarkt gut entwickelt – und der Wert der Immobilien in dem Fonds steigt. Gerade in Großstädten war das in den vergangenen Jahren der Fall:

Weil einerseits immer mehr Menschen in den Metropolen leben wollen, andererseits die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen niedrig hält, haben viele Anleger Geld ins so genannte "Betongold" investiert – wodurch die Preise für Häuser stark gestiegen sind. An diesem Anstieg können Sie mit einem Investment in Immobilienfonds Teil haben.

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Der entscheidende Vorteil eines Immobilienfonds gegenüber dem Kauf eines ganzen Hauses: Sie können langfristig von einer positiven Wertentwicklung am Immobilienmarkt profitieren – ohne ein ganzes Gebäude zu besitzen. Das spart Ihnen Zeit, Geld und vor allem Aufwand.

Wie kann ich in offene Immobilienfonds investieren?

Das können Sie entweder bei einer Bank, einer Sparkasse, direkt bei einer Fondsgesellschaft, bei einem Online-Broker oder bei einer Direktbank im Internet machen.

In jedem Fall benötigen Sie ein Wertpapierdepot. Bei einem Online-Broker oder bei einer Direktbank im Netz fallen hierfür meist keine Gebühren an. Anders sieht das bei Filialbanken aus. Bei diesen kann ein Depot schon einmal 20 Euro jährlich kosten.

Mithilfe eines Depots im Internet können Sie sowohl bei einer Fondsgesellschaft direkt als auch Anteile von Immobilienfonds an einer Börse kaufen. Die Fondsgesellschaft ermittelt meist durch Gutachten einen Preis für einen Fondsanteil. Dieser Preis ist in der Regel sehr realistisch.

Doch Achtung: Der Preis beim Kauf an einer Börse ist meist ein etwas anderer als der, den die Fondsgesellschaft für einen Fondsanteil zu Beginn ermittelt hat. Der Grund: An der Börse entsteht der Preis durch Angebot und Nachfrage. Achten Sie also darauf, dass der Kurs nicht gänzlich von dem Preis abweicht, den die Fondsgesellschaft selbst bestimmt hat. Sonst kaufen Sie womöglich einen überteuerten Anteil.

Wie vergleiche ich offene Immobilienfonds miteinander?

Beim Vergleich von Immobilienfonds sollten Sie auf verschiedene Kriterien achten. Die wichtigsten sind die folgenden:

• Ausschüttungsart: Ein Immobilienfonds kann thesaurierend sein, dann werden die Mieteinnahmen wieder in den Fonds angelegt. Das Gegenteil eines thesaurierenden Immobilienfonds ist ein ausschüttender. In diesem Fall werden Ihnen als Anleger Teile der Mieteinnahmen zu festgelegten Zeitpunkten überwiesen.
• Kosten: Sie als Anleger müssen mit unterschiedlichen Kosten rechnen. Wenn Sie einen Anteil an einem offenen Immobilienfonds direkt von der Fondsgesellschaft kaufen, die den Fonds auflegt, wird ein Ausgabeaufschlag fällig. Das sind meist mehr als fünf Prozent der Summe, die Sie investieren wollen. Sie können einen Anteil jedoch auch direkt an der Börse kaufen (siehe oben). Dann wird kein Ausgabeaufschlag fällig – allerdings so genannte Ordergebühren für den Broker. In jedem Fall müssen Sie jährliche Verwaltungsgebühren zahlen sowie Kosten für ein Wertpapierdepot.
• Rendite: Ein wichtiger Punkt ist, wie viel Ertrag Ihnen als Anleger ein Investment bringt. Oft lassen sich Rückschlüsse über die Rendite nur anhand der früheren Wertentwicklung des Fonds ziehen. Doch Vorsicht: Feste Renditezusagen sind unseriös und können leicht unrealistisch sein, da niemand die Zukunft vorhersehen kann. Generell gilt auch, dass mit steigender Rendite auch Ihr Risiko steigt, Ihr Geld zu verlieren.
• Vermietungs- und Liquiditätsquote: Die Vermietungsquote gibt Aufschluss darüber, wie viel Prozent der Flächen der Gebäude des Fonds derzeit vermietet sind. Je höher sie ist, desto besser. Die Liquiditätsquote gibt an, welchen Anteil des Fondsvermögens das Fondsmanagement nicht in Immobilien angelegt hat, sondern als Barreserve besitzt (siehe oben). Diese Reserve sollte einerseits nicht zu gering sein, damit die Fondsgesellschaft Rückgaben von Anlegern bedienen kann (siehe unten). Die Liquidität sollte andererseits aber auch nicht zu hoch sein, denn Bargeld bringt dem Fonds in der Regel weniger Erträge als in Immobilien investiertes Geld.

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Wie verkaufe ich meinen Fondsanteil?

Ebenso wie das Kaufen kann auch das Verkaufen auf zwei verschiedene Arten erfolgen:

1. Sie können Ihren Anteil an die Fondsgesellschaft zurückgeben, der den Fonds aufgelegt hat. Der Vorteil: Die Fondsgesellschaften ermitteln einen fairen Preis für Ihren Anteil. In diesem Fall müssen Sie jedoch mehrere Fristen beachten:

• Mindesthaltefrist: Bevor Sie als Anleger Ihre Fondsanteile zurückgeben können, müssen Sie diese mindestens 24 Monate besitzen.
• Rückgabefrist: Sie als Anleger müssen mindestens zwölf Monate, bevor Sie Ihren Fondsanteil an die Fondsgesellschaft zurückgeben wollen, dies unwiderruflich ankündigen. So wird das Liquiditätsrisiko verhindert (siehe oben).
• Rücknahmetermine: In der Regel nimmt eine Fondsgesellschaft einen Anteil börsentäglich, also montags bis freitags (mit Ausnahme bestimmter Feiertage) zurück. Eine Fondsgesellschaft kann aber auch bestimmte Termine vertraglich festlegen, sodass die Rücknahme nur an diesen Tagen möglich ist.

2. Sie können Ihre Anteile auch an der Börse direkt verkaufen. In diesem Fall ersparen Sie sich die Fristen. Wie beim Kauf wird auch der Verkauf-Preis nicht von der Fondsgesellschaft ermittelt, sondern durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Sie müssen also bereit sein, Ihren Fondsanteil möglicherweise für einen geringeren Preis zu verkaufen als den der Fondsgesellschaft.