Börse: Immobilien-Aktien trotzen der Krise – was die EM damit zu tun hat

Ein Jahr im Voraus

Immobilienaktien im Höhenflug: Das steckt wirklich dahinter

Das Spannende am Aktienmarkt liegt darin, dass gesellschaftliche Entwicklungen häufig ein Jahr vorweggenommen werden. Mieter und Hauskäufer sollten genau hinsehen.

Ich kenne den alten Spruch aus dem BWL-Studium bestens: Für das Gewesene gibt der Kaufmann nichts. Vielleicht ist dieser Satz das Wesentlichste, was von fünf Jahren BWL an der Uni Mainz geblieben ist.

Denn in der Praxis vor allem am Kapitalmarkt sind nicht Kurven, theoretische Modelle oder mutmaßliche Beweisführungen resultierend aus den letzten 70 Jahren wirtschaftlicher Entwicklung entscheidend, sondern der gesunde Menschenverstand.

Netflix-Aktie und Corona-Effekt

Wer ein Beispiel braucht, der schaue sich die Kursentwicklung von Netflix in den letzten zehn Jahren an. Während zu Corona nahezu keine Freizeitaktivitäten mehr möglich waren und so gut wie jeder Filme und Serien streamte – und das bis an die Grenzen seines Datenvolumens – nahm das die Netflix-Aktie ab März 2020 vorweg.

Mit dem Ende der Pandemie brach Netflix dann ein, weil Börsianer ahnten, dass neue Filme und Serien mangels Produktion ausbleiben würden und die Kunden nach Corona lieber wieder im Biergarten oder in Parks abhängen. Der Kurseinbruch war nur von kurzer Dauer – erst ab 2023 ging es für Netflix wieder steil aufwärts.

Während Corona bestellten die Kunden bei bike24, Zalando oder Wayfair auf Teufel komm raus. Ab 2022 hatte wirklich jedermann ein Fahrrad oder neue Möbel. Der gesunde Menschenverstand konnte schon 2021 erahnen, dass es genauso kommen würde – inklusive Absturz der Aktien.

Beim Smartbroker und der Börse München gehörten Netflix, Zalando oder Delivery Hero übrigens 2021 zu den meistgehandelten Aktien. 2024 sind es Rheinmetall und Nvidia.

Inflation und höhere Preise – gut für Banken

Im Frühsommer 2024 ist überall zu lesen, dass der Häusermarkt in großen Problemen steckt. Doch wiederum sagt der Menschenverstand, dass potenzielle Käufer sich an höhere Preislevels gewöhnen und darüber hinaus die Inflation ihr Übriges tut. Zudem torpediert die Politik den Wohnungsbau – Mieter müssen höhere Mieten akzeptieren und Hauskäufer wieder höhere Preise.

Die Besserung in Branchen nimmt der Kapitalmarkt dann vorweg. Wenn man zwei Branchen nennen müsste, die in den vergangenen zwanzig Jahren durch zwei Täler gegangen sind, dann läge der Bezug zu Banken und Immobilien sehr nah. Dass Deutsche Bank und Commerzbank schon lange auf dem Weg der Kursbesserung sind, ist kein Geheimnis.

"Die Deutsche Bank ist auf zwölf Monate die Nummer zwei im Dax mit nicht weniger als 65 Prozent Kursplus und die Commerzbank glänzt mit plus 55 Prozent", rechnet Vanyo Walter vom Broker RoboMarkets vor. Doch der zweite Rang überrascht wirklich. Denn die Nachrichten vom Immobilienmarkt sind bis dato alles andere als positiv.

Immobilien wieder im Aufwind

Bei Vonovia stehen trotzdem 62 Prozent Kurserholung in einem Jahr zu Buche und das kommt nicht von Ungefähr. Investoren nehmen eine Erholung vorweg und sehen vor allem, dass die ganz großen Hiobsbotschaften ausblieben – trotz starker Zinsentwicklung.

Hinzu kommt, dass die Inflation berücksichtigt werden muss. Dies bedeutet, dass die Immobilienpreise inflationsbereinigt deutschlandweit 15 Prozent extra korrigiert haben und selbst im Top-Markt Berlin somit real auf zwei Jahre eine negative Entwicklung steht.

Auch die zweite Reihe glänzt

„Die zweite Reihe zieht aber genauso mit. TAG Immobilien, LEG und Aroundtown belegen die Ränge zwei bis vier bei den besten Aktien der letzten 12 Monate im MDax“, gibt der RoboMarkets-Experte zu bedenken. In der Tat liegt nur Morphosys noch besser.

Haben die Immobilienaktien also die Rallye am Markt vorweggenommen? Fast scheint es so. Das beste Beispiel ist Berlin. Negative Aspekte an der Bundeshauptstadt zu finden, ist unglaublich einfach. Berlin bietet massenhaft Kritikpunkte und gefühlt werden es täglich mehr.

Ob Silvesterausschreitungen in Neukölln und Kreuzberg, destruktive Wohnungspolitik oder dreckige Straßen, wohin man schaut – die Liste ließe sich verlängern bis zu Behördenterminen, auf die Berliner mitunter Jahre warten müssen.

Das Sahnehäubchen war zuletzt der Kauf tausender Wohnungen durch die Stadt Berlin und damit der Verkauf durch Vonovia. Für Vonovia war es ein gutes Geschäft, für die Stadt Berlin und ihre Bürger aber reine Symbolpolitik. Es wurde keine einzige Wohnung neu gebaut, sondern viele Mieter haben jetzt nur einen anderen Vermieter.

Buffetts Immobilien-Strategie

Das völlige Versagen beim Neubau drängt immer mehr Menschen in Eigentum, hohe Zinsen hin oder her. So bietet Berlin 2024 eine zweite Chance am Immobilienmarkt. Denn Investoren wie Warren Buffett sind keine Anleger, die experimentell bei überteuerten Start-ups investieren. Er interessierte sich früh für Haribo, erwarb einen deutschen Motorradhersteller und ist seit Ewigkeiten bei Firmen wie Apple, Coca-Cola oder IBM investiert.

Seit einigen Jahren hat er den Berliner Immobilienmarkt für sich entdeckt und viele Investoren aus dem Ausland kehren auch zurück. Die Nachfrage zieht an – dies berichten Makler unisono. "Die zweite Chance ergibt sich nun aber als Wette auf die Zinsentwicklung", findet Franz-Georg Wenner von IndexRadar.

Noch vor wenigen Monaten waren Zinsen für 10-jährige Finanzierungen von fünf Prozent befürchtet worden. Geht die Europäische Zentralbank 2024 einen Weg, wie ihn die Fed plant, könnten Immo-Zinsen aber bis auf 2 oder 2,5 Prozent sinken. Dann sollte sich auch der schlecht vermietete Bestand erholen. Bei Neubauten haben die Preise in Berlin ohnehin kaum nachgegeben, sind die Mieten dort eben auch auf ganz anderen Levels.

Immobilienpreise und Kurse als Chance

Bekannte Investoren bekundeten ihr Interesse just zu einem Zeitpunkt, zu dem die deutschen Medien verstärkt von einer Blase sprachen. Für Investoren wie Buffett sind Preise von 3.500 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung in Köpenick oder Adlershof ein Witz im Vergleich zu dem, was in US-Großstädten verlangt wird. Und sie sehen die aktuelle Preissituation eher als Chance denn als Risiko.

Genau dies reflektieren die Kurse großer Immobilienkonzerne und die Kurse tun das, was am Markt eben üblich ist – sie laufen vorweg. "2024 könnte es mit der Fußball-EM noch einen Extra-Booster geben", findet Stefan Riße von Acatis. Denn 2006 fuhren viele ausländische Gäste mit dem unglaublichen Erlebnis der Fußball-WM in ihre Länder zurück und behielten diesen Eindruck im Hinterkopf.

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Die Fußball-EM findet 2024 in Deutschland statt und das Finale wird in Berlin gespielt. Gut möglich, dass sich speziell die Ausländer einmal mehr Berlin auf dem Einkaufszettel anstreichen.