Mieterhöhung nach Modernisierung: Drittmittel müssen offengelegt werden

Urteil des Bundesgerichtshofs

Mieterhöhung: Diese Fakten muss Ihr Vermieter darlegen

Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen müssen auf Plausibilität überprüfbar sein. Dafür muss der Vermieter bestimmte Dokumente offenlegen.

Erhöht ein Vermieter nach einer Modernisierung die Miete, muss er Mietern in der Erklärung nachvollziehbar etwaige Drittmittel wie staatliche Förderung für energetische Sanierungen offenlegen. Solche Informationen sollen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) dazu dienen, dass Mieter den Grund und Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen können. Dann lässt sich auch entscheiden, ob sie zum Beispiel juristische oder bautechnische Sachkundige zurate ziehen wollen.

Die Mieterhöhung wird verringert, wenn der Vermieter etwa Modernisierungsmaßnahmen mit folgenden Mitteln bezahlt: mithilfe zinsverbilligter oder zinsloser Darlehen aus öffentlichen Haushalten, durch Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters, durch Leistungen eines Dritten für den Mieter oder aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern. Damit soll nach der Entscheidung des BGH sichergestellt werden, dass ein Vermieter nicht bessergestellt wird als andere, die die Sanierung aus eigenen Mitteln finanzieren.

Fall aus Berlin als Beispiel

Im konkreten Fall aus Berlin hatte der Vermieter im Text der Erhöhungserklärung keine Angabe zu anrechenbaren Drittmitteln gemacht. Allerdings verwies er darin auf ein Ankündigungsschreiben zu der Sanierung, laut dem er Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für energieeffiziente Maßnahmen beantragen wolle. Der Kläger hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam.

Aus Sicht des BGH bleibt bei den Angaben offen, ob der Vermieter die Förderung bekommen, aber nicht angegeben und Kürzungsbeträge nicht angerechnet hat – oder ob der Antrag eventuell abgelehnt wurde oder gewährte Mittel nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen waren. "Denkbar ist es auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat", hieß es.

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Nachdem das Amtsgericht Berlin-Wedding der Klage des Mieters stattgegeben hatte und der Vermieter mit der Berufung am Landgericht Berlin gescheitert war, wies nun auch der BGH in Karlsruhe dessen Revision gegen das Urteil zurück (Az. VIII ZR 416/21).