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Wohnen Wohngemeinschaften sind ein Sonderfall im Mietrecht
Mit den doppelten Abiturjahrgängen und dem Wegfall der Wehrpflicht sind die Hochschulen in Deutschland übervoll. In Universitätsstädten wird dadurch studentischer Wohnraum knapp. Die Preise für Wohnungen und Appartements schießen in die Höhe. Als bezahlbare Alternative bleibt nur die Wohngemeinschaft – und selbst um ein WG-Zimmer muss man Dutzenden Bewerbern kämpfen. Trotzdem sollten WG-Aspiranten beim Mietvertrag genau hinsehen, hier lauern einige Fallstricke.
Weit verbreitet ist laut Norbert Schönleber, dem Mietrechts-Experte beim Deutschen Anwaltverein das Untermieter-Modell: In diesem Fall gibt es einen Hauptmieter, der mit Einverständnis des Vermieters die übrigen Zimmer untervermietet. Der Hauptmieter sucht sich seine Mitbewohner selbst aus, treibt von ihnen die Miete ein und zahlt den kompletten Mietpreis an den Wohnungseigentümer. "Als Vermieter habe ich den Vorteil, dass ich einen festen Ansprechpartner habe", erklärt Hermann-Josef Wüstefeld, Rechtsanwalt beim Deutschen Mieterbund.
Untermiete per Handschlag riskant
Außerdem trage allein der Hauptmieter die Verantwortung. Steht eine Wohnung leer, muss er dafür aufkommen. Wüstefeld rät Hauptmietern, einen Mietvertrag mit den Wohnungsgenossen zu schließen. Hier kann etwa geregelt werden, wann sie das Geld zahlen müssen. "Wenn ich das mit denen nur per Handschlag ausmache, gilt die gesetzliche Regelung." Und die besagt, dass die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats überwiesen sein muss. So geschieht es schnell, dass man als Hauptmieter zumindest einige Tage für die gesamte Miete in Vorkasse gehen muss.
Doch auch Untermieter sollten sich über die Konsequenzen des Modells im Klaren sein: Der Hauptmieter kann ihnen zum Beispiel ohne besonderen Grund kündigen. Allerdings verlängert sich dann die Kündigungsfrist von drei auf sechs Monate. Und sollte der Hauptmieter aus irgendwelchen Gründen seine Miete nicht zahlen, kann sich der Vermieter zwar nicht an den Untermietern schadlos halten, sie können allerdings im Ernstfall von einer Räumungsklage gegen den Hauptmieter betroffen sein. Schönleber bezeichnet das Untermieter-Modell deshalb als riskant. Untermiete im Mietrecht. Tipps für die Untermiete und den Untermietvertrag.
Gemeinsamer Vertrag, gemeinsame Haftung
Die Alternative ist ein gemeinschaftlicher Mietvertrag, hier sind alle Bewohner gleichberechtigt. Nur gemeinsam dürfen sie den Vertrag auflösen, der Vermieter kann nur der gesamten WG kündigen. Allerdings haftet hier jeder Mieter für den anderen, auch nach dem Auszug. "Dadurch, dass einer auszieht, wird das Mietverhältnis nicht beendet", sagt Wüstefeld. In der Regel müssen dann alle Bewohner für das leer stehende Zimmer mitzahlen.
Im Mietvertrag kann und sollte aber vereinbart werden, dass die einzelnen Bewohner einen Nachmieter benennen dürfen. Kompliziert wird es, wenn ein Bewohner ausziehen will, kein Nachmieter zu finden ist und gleichzeitig die restlichen Mieter nicht für die Miete aufkommen wollen. "Dann kann der Ausziehende fordern, dass alle kündigen", so Norbert Schönleber.
Einzelverträge selten
Auf dem privaten Wohnungsmarkt eher selten anzutreffen sind Einzelverträge für jeden Mieter. "Ein Vermieter wäre schön blöd, sich durch einzelne Verträge die Haftungsmöglichkeiten zu nehmen", sagt Georg Schlanzke, Referent für studentisches Wohnen im Deutschen Studentenwerk. Dass institutionelle Anbieter wie das Studentenwerk aber doch mit Einzelverträgen arbeiten, hat mehrere Gründe: Zum einen entscheidet der Vermieter und nicht die WG, wer einzieht. "Außerdem muss das Studentenwerk schnell Wohnraum zur Verfügung stellen", so Schlanzke. Einzelverträge seien dann effektiver.
Nebenkosten sinnvoll aufteilen
Neben der Grundmiete sind vor allem die Neben- und Betriebskosten einer Wohngemeinschaft zu regeln. Entweder man teilt die Kosten gleichmäßig auf die Bewohner auf, oder, bei sehr unterschiedlichen Zimmergrößen, nach Wohnfläche. "Ist nichts vereinbart, gilt die Wohnfläche unter Einbeziehung der anteilsmäßigen Nutzung von Küche und Bad", so Wüstefeld.
Mit verbrauchsabhängigen Kosten wie etwa für Strom sollte die WG unkompliziert umgehen. Üblich sei, dass diese Rechnungen durch die Personenzahl geteilt werden, so Schlanzke. Anwalt Norbert Schönleber rät WG-Bewohnern generell zu genauen Absprachen – als Vorbeugung gegen späteren Stress. Vor dem Einzug eines neuen Mitbewohners sollte ein "Grundgesetz des Zusammenlebens" formuliert und von allen unterschrieben werden. Auch vermeintliche Nebensächlichkeiten wie ein Putzplan gehören dazu. Sinnvoll ist es auch, ein Wohnen auf Probe zu vereinbaren: "So kann man sehen, ob die Chemie stimmt."
Gut beraten
Um nicht irgendwann eine böse Überraschung zu erleben, sollte man sich vorher absichern. Viele Mietervereine bieten günstige Studententarife an. Bei rechtlichen Problemen können sich die Mieter von Experten beraten lassen. Wer eine Rechtsschutzversicherung abschließt, bekommt im Ernstfall auch die Anwalts- und Gerichtskosten ersetzt. Eine gute Anlaufstelle ist das Deutsche Studentenwerk (DSW). Darin haben sich 58 Studentenwerke zusammengeschlossen. Sie bieten deutschlandweit rund 180.000 Wohnheimplätze an, 40 Prozent davon befinden sich in Wohngemeinschaften.
