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Umzugsvorbereitungen Renovieren beim Auszug: Darauf müssen Sie achten
In vielen Mietverträgen gibt es Klauseln, wonach der Mieter seine Wohnung komplett streichen muss, wenn er auszieht. Allerdings zeigen Gerichtsurteile: Es gibt auch Ausnahmen. Was wirklich gemacht werden muss.
Grundsätzlich gilt: Laut Gesetz (§ 535 Abs. 1, § 538 BGB) ist der Vermieter für Renovierungsarbeiten zuständig, er kann sie aber unter Umständen auf den Mieter übertragen. Die Aufgaben müssen dabei im Rahmen und zumutbar bleiben.
Die Klausel "Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen" ist dabei zulässig. Unrechtmäßig wird es erst, wenn in einem Mietvertrag zu starre Fristen festgeschrieben sind. Dann verliert der Vertrag nachträglich seine Wirkung.
Abgesegnet sind vom Bundesgerichtshof jedoch viele neuere Mietverträge, die für Schönheitsreparaturen Formulierungen vorsehen wie "in der Regel... spätestens nach" oder "normalerweise alle drei Jahre".
Achtung
Im Mietrecht werden mit Schönheitsreparaturen Renovierungsarbeiten bezeichnet, die zur Instandhaltung der Mietsache dienen. Darunter fallen unter anderem das Streichen oder das Tapezieren der Wände und Decken und das Streichen der Türen. Auch die Heizung inklusive der Heizungsrohre müssen lackiert werden.
BGH: Streichen der Wohnung nicht immer nötig
Mieter haben laut Bundesgerichtshof einen Anspruch auf Kostenerstattung, wenn sie wegen einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag gar nicht zur Endrenovierung verpflichtet waren (AZ.: VIII ZR 302/07). Die Richter entschieden, dass der Vermieter dem Mieter in einem solchen Fall die entstandenen Kosten erstatten müsse – also entweder Kosten für einen beauftragten Handwerksbetrieb oder die Materialkosten, falls der Mieter die Renovierung selbst erledigt hat.
BGH: Mieter müssen beim Auszug nicht renovieren
Unwirksam sind nach Angaben des Mieterschutzbundes e. V. Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter beim Auszug die Wohnung komplett weiß streichen muss (BGH AZ.: VIII ZR 198/10). Der Vermieter darf den Richtern zufolge zwar Vorgaben machen, die Farbe Weiß schränke den Mieter aber zu sehr ein. Zudem müssen weder Türen und Fenster außen gestrichen (AZ.: VIII ZR 210/08) noch die Tapeten beim Auszug entfernen werden (AZ.: VIII ZR 152/05).
Auch müssen Mietern dann keine Schönheitsreparaturen durchführen, wenn sie eine Wohnung unrenoviert übernommen und sie das dem Vormieter gegenüber einmal zugesagt haben. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Eine solche Vereinbarung habe keinen Einfluss auf die Verpflichtungen von Mieter und Vermieter im Mietvertrag, heißt es. (Az. VIII ZR 277/16)
Achtung
Wenn Sie ohne Rücksprache mit dem Vermieter aus der Wohnung ausziehen, ohne notwendige Schönheitsreparaturen durchzuführen, werden die Arbeiten von einem Fachmann übernommen. Die Kosten werden dann über Ihre Kaution beglichen.
Renovierung nach Zeitplan ist nicht zulässig
In einigen Mietverträgen ist eine Renovierung der Mietsache nach Ablauf einer bestimmten Zeit vorgesehen. Diese Klausel ist jedoch ungültig (AZ VIII ZR 360/03, VIII ZR 308/02, VIII ZR 163/05). Laut BGH müssten Mieter durch die Klausel nach dem Kalender renovieren anstatt nach Bedarf oder Notwendigkeit. Dies sei nicht zumutbar.
Ist Ihre Wohnung allerdings stark renovierungsbedürftig und haben Sie nicht vor, auszuziehen, sollten Sie Ihren Bedarf schriftlich bei Ihrem Vermieter anmelden. Reagiert dieser nicht, kann eine Abmahnung helfen. Stimmt der Vermieter der Notwendigkeit für eine Renovierung zu, so kann er auch über die Art der Ausführung bestimmen.
Einen Zeitplan, wie viele Jahre nach der letzten Renovierung weitere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind, gibt es laut Finanztest nicht.
Beschädigungen müssen ausgebessert werden
Im Falle von kleinen Unfällen und Beschädigungen ist eine Ausbesserung für Mieter aber Pflicht. Dazu zählen etwa Kratzspuren von Haustieren im Parkett oder größere Flecken auf dem Teppichboden. Da die Abnutzung über das normale Wohnen hinaus geht, zählen diese Schäden nicht zu den regulären. Bei vielen Mankos in der Wohnung übernimmt aber oftmals Ihre Haftpflichtversicherung die Sachschäden.
Schadensersatz nach falscher Schönheitsreparatur?
Nicht jede Klausel im Mietvertrag über Schönheitsreparaturen hält einer juristischen Überprüfung stand. Beispielsweise, wenn Mieter gestrichen haben, obwohl sie eigentlich gar nicht dazu verpflichtet gewesen wären. In diesem Fall kann es Anspruch auf Schadenersatz geben (Az.: 20 C 6/20).
In dem verhandelten Fall hatte eine Mieterin die Wohnung vor ihrem Auszug gestrichen. Der Hausverwaltung gefielen die Arbeiten aber nicht. Bei der Übergabe wurde nicht deckender Farbanstrich in mehreren Zimmern kritisiert. Am Ende stritten sich die Parteien darüber, ob die Endrenovierungsklausel individuell verhandelt oder eine Allgemeine Geschäftsbedingung und damit überhaupt rechtens war.
Das Urteil: Nach Ansicht des Gerichts handelte es sich bei dem Mietvertrag um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Die Klauseln seien zwischen den Vertragsparteien nicht ausgehandelt worden. Die Klausel, die die Mieterin verpflichtet, bei Auszug zu renovieren, sei im Übrigen unwirksam. Denn sie benachteilige die Mietpartei, da eine Renovierung hier selbst bei kurzer Mietdauer oder bei kurz zuvor erfolgten Schönheitsreparaturen erforderlich ist. Insofern habe die Mieterin hier Anspruch auf Schadenersatz.
Renovierung nur durch den Handwerker nicht zulässig
Steht in Ihrem Mietvertrag, dass die Schönheitsreparaturen und Ausbesserungsmaßnahmen nur von einem Fachmann durchgeführt werden dürfen, so ist auch diese Klausel nicht gültig. Mieter können die Renovierungsarbeiten, soweit möglich, selbst durchführen.
- Nachrichtenagenturen dpa, dpa-tmn
- Finanztest
- Wohnungswirtschaft und Mietrecht: Ausgabe 4/21
- eigene Recherche
