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Einschränkung Bei Verkauf der Eigentumswohnung muss Verwalter zustimmen
Berlin (dpa/tmn) - Angenommen, ein Eigentümer möchte seine Wohnung verkaufen. Dann kann er nicht immer frei entscheiden, wer das Objekt bekommt. Oft ist dafür die Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft nötig.
"Wenn dem so ist, dann ist dies in der Teilungserklärung festgelegt", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Steht ein Wohnungsverkauf an, sollten Eigentümer zunächst prüfen, ob und wer alles zustimmen muss, rät Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD. Sehr häufig vereinbaren in solchen Fällen Eigentümergemeinschaften eine sogenannte Verwalterzustimmung. Der Verwalter muss für den Verkauf also grünes Licht geben.
Hintergrund dieser Regel ist: Die bisherigen Eigentümer sollen davor bewahrt werden, dass ein wirtschaftlich unzuverlässiger Käufer in die Gemeinschaft eintritt, erläutert Edeltraud Reitzer vom Verband Wohneigentum. Diese Regelung sei gerade für kleinere Gemeinschaften sinnvoll. Ist ein Käufer etwa nicht in der Lage, sein Hausgeld zu zahlen, geht dies zulasten aller Eigentümer.
Recht des Verwalters
Um dieses Risiko zu beschränken, hat der Verwalter im Auftrag der Eigentümergemeinschaft das Recht, den Verkauf einer Wohnung an einen unzuverlässigen Käufer zu blockieren. Vorausgesetzt, in der Teilungserklärung ist seine Zustimmungspflicht verankert.
Wie gehen Eigentümer einer Wohnung also vor, wenn sie für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters brauchen? "Der Eigentümer schickt ein Schreiben an den Verwalter, umreißt seine Pläne und nennt ihm Name sowie Adresse des Kaufinteressenten", erläutert Wagner. Der Verwalter hat dann die Aufgabe, etwa über eine Anfrage bei einer Auskunftei die Bonität des potenziellen Käufers zu prüfen.
Allzu viel Zeit lassen darf er sich dabei nicht. Der Verwalter ist angehalten, das Anliegen unverzüglich zu klären. Laut Wagner bedeutet dies innerhalb von drei bis vier Wochen. "Die Eigentumsübertragung wird erst wirksam, wenn die Zustimmung des Verwalters erteilt wurde", sagt Wagner. Ein vorher erfolgter Verkauf ist unwirksam.
Forderung eines Schadenersatzes
Verweigert der Verwalter die Zustimmung zu Unrecht oder verzögert er sie grundlos, kann es für ihn teuer werden. "Dann kann der Verkäufer vom Verwalter Schadenersatz verlangen", erklärt Engel-Lindner.
Der Verwalter darf den Verkauf der Wohnung an eine bestimmte Person nur aus einem triftigen Grund ablehnen. Neben der Zahlungsunfähigkeit nennt Reitzer einen weiteren Grund: "fortgesetzte Verstöße des Kaufinteressenten, der bisher Mieter war, gegen die Hausordnung". Wenn sich der Interessent beispielsweise weigert, diese einzuhalten und beharrlich gegen das dort festgelegte Tierhalteverbot verstößt. Der Verwalter kann auch seine Zustimmung verweigern, wenn der neue Eigentümer die vier Wände unzulässig nutzen will - etwa als Bordell.
Er kann seine Zustimmung nicht versagen, wenn der ehemalige Mieter etwa "in einzelnen Fällen eine Tür zu laut geschlagen oder das Radio zu laut bedient hat", erklärt Wagner. Auch Meinungsverschiedenheiten - etwa zwischen dem Verwalter und dem Erwerber - sind kein Grund, zum beabsichtigten Kauf Nein zu sagen.
Mitteilungspflicht
Die Zustimmung zum Verkauf muss der Verwalter persönlich beim Notar abgeben. Dieser steht später in der Pflicht, neue Eigentümer mit Informationen zu versorgen, ihnen etwa den Wirtschaftsplan zu schicken sowie den anderen Wohnungseigentümer den Wechsel mitzuteilen.
Die Kosten für die Zustimmung muss meist der Käufer der Wohnung zahlen. In der Praxis führt dies immer wieder zu Streit. "Daher sollten sich Verkäufer und Erwerber im Vorfeld einigen, wer für die Kosten aufkommt", rät Reitzer.
Die Verwalterzustimmung hat auch Schwächen: Denn es ist nicht leicht zu entscheiden, ob ein Interessent in die Eigentümergemeinschaft passt oder nicht - insbesondere, wenn der Verwalter die Person zum ersten Mal sieht. Auch eine sichere Prognose zur Zahlungsfähigkeit ist oft kaum möglich. Das Problem hat auch der Gesetzgeber erkannt.
Seit 2007 können Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft eine bestehende Veräußerungsbeschränkung - also die Verwalterzustimmung - aufheben. Dafür brauchen sie eine Stimmmehrheit. Erst dann kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden, erklärt Engel-Lindner. Vorab müssen der Vorsitzende der Versammlung und gegebenenfalls des Beirats sowie ein Eigentümer den Beschluss noch unterschreiben - und das Dokument muss öffentlich beglaubigt werden.
