Wie Sie im Alter Ihre Immobilie zu Geld machen

Umkehrhypothek

Wie Sie im Alter Ihre Immobilie zu Geld machen

Die eigene Immobilie zu Geld machen und trotzdem darin wohnen bleiben. Geht nicht? Geht doch, zum Beispiel mit einer Umkehrhypothek. Wir zeigen, für wen sich das lohnt und welche Vor- und Nachteile diese Form der Immobilienverrentung hat.

Ein Leben lang haben Sie auf und für Ihre Immobilie gespart. Das ganze Geld ging in das lieb gewordene Heim. Doch das kann im Alter schnell zur finanziellen Last werden. Die Rente ist niedrig, die Sanierungskosten hoch, die Rücklagen längst ins Haus geflossen. Da schauen Sie, wie so manche Senioren, wie Sie das Eigenheim zu Geld machen können. Doch ein Verkauf heißt meist auch Auszug aus den eigenen vier Wänden. Wer mit dem Verkauf kein lebenslanges Wohnrecht vereinbart hat, muss sich nach einer neuen Bleibe umsehen.

Seit einiger Zeit gibt es auch auf dem deutschen Markt mit der Umkehrhypothek die Möglichkeit, das Eigenheim zu verrenten und bis zum Lebensende darin wohnen zu bleiben. Die Angebote sind jedoch noch spärlich gesät.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Bei der Umkehrhypothek erhalten Sie ein Darlehen auf Ihre Immobilie – sei es ein Haus oder eine Wohnung, das entweder als Einmalbetrag oder in Monatsraten oder als Mischform zwischen beiden ausgezahlt wird. Im Gegenzug dazu wird auf Ihr Haus oder Ihre Wohnung eine Grundschuld eingetragen. Zins und Tilgung sind während der Laufzeit gestundet und erst nach Vertragsende – nach dem Tod der Immobilienbesitzer oder deren Umzug in ein Pflegeheim – auf die Kreditsumme aufgeschlagen. Die Abzahlung des aufgelaufenen Betrages erfolgt entweder durch den Verkauf der Immobilie oder durch das Ablösen des Kredits durch die Erben. Sollte die Immobilie verkauft werden, wird der Verkaufserlös mit dem Darlehen samt Kosten verrechnet.

Sprich: Eigentümer machen ihr Haus zu Geld, ohne es verkaufen zu müssen und können in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Sie selbst müssen weiter zum Werterhalt der Immobilie beitragen und erforderliche Sanierungs- und Renovierungsarbeiten vornehmen.

Für wen lohnt sich die Umkehrhypothek?

Umherkypotheken werden zumeist erst ab oder kurz vor dem Rentenalter angeboten. Damit wollen sich Anbieter gegen das Risiko der Langlebigkeit absichern. Das Modell der Immobilienverrentung kann für Senioren in Betracht kommen, die eine geringe Rente oder kaum Einkommen beziehen und keine großen Rücklagen haben. Die Immobilie sollte im Wesentlichen schuldenfrei sei und sich in einer guten bis sehr guten Lage zumeist in einer (Groß-)Stadt befinden. Ratsam ist zudem, mögliche Erben von dem Vorhaben zu unterrichten.

Noch eins: Bei der Berechnung der Rente sollten Sie nicht so sehr auf den aktuellen Wert Ihrer Immobilie schauen. Diesen werden Sie bei Weitem nicht erzielen.

Was sind die Vorteile einer Umkehrhypothek?

Zu den Pluspunkten: Sie bleiben Eigentümer Ihrer Immobilie und können diese weiter vererben, insofern Ihre Erben den Kredit ablösen. Während der Laufzeit einer Umkehrhypothek fallen keine Zinsen oder Tilgungsraten an. Zudem erhalten Sie die Einmalzahlung beziehungsweise die monatliche Rente steuerfrei. Und: Sie können in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben.

Was sind die Nachteile der Umkehrhypothek?

Eine Umkehrhypothek ist recht teuer. Je weniger Anbieter es gibt, desto weniger Konkurrenz gibt es auf dem Markt. An der Nachfrage hingegen mangele es jedoch nicht, betonen die Verbraucherzentralen.

Zu Buche schlagen vor allem die Gebühren für die Abwicklung des Vertrages sowie für die Stundung von Zins und Tilgung. Anbieter müssen auch das Langlebigkeitsrisiko kalkulieren, das sie sich aufwendig bezahlen lassen.

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Eine interessante Verzinsung des Eigenheimes kann erst ab einem hohen Verkehrswert der Immobile erwartet werden. Meist müssen Sie sich mit einem niedrigen dreistelligen Betrag begnügen. Zudem müssen Sie bedenken, dass notwendige Sanierungsmaßnahmen weiterhin von Ihnen bestritten werden müssen. Und vor allem: Es mangelt an attraktiven Angeboten.

Wo finde ich einen Anbieter?

Hier liegt die Krux. Angebote für Umkehrhypotheken sind auf dem deutschen Markt noch schwer zu finden. Während in den USA und in Großbritannien bei der Umkehrhypothek jährliche Steigerungen zu verzeichnen sind, halten sich Banken und andere Anbieter in hiesigen Breiten zurück. Große Institute bieten sie aktuell nicht an. Es lohnt jedoch ein Blick auf die kleineren und regionalen Geldinstitute, die zum Teil Umkehrhypotheken im Programm haben.

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Leibrente und Zustifterrente als Alternative?

Bei der Leibrente geht das Eigentum an der Immobilie in den Besitz des Anbieters, zum Beispiel einer Bank, über. Auch hier erhalten Sie ein lebenslanges Wohnrecht mitsamt monatlicher Rentenzahlungen bis zum Lebensende. Alternativ kann auch eine Zeitrente vereinbart werden, dann erhalten Sie eine höhere Leistung über einen kürzeren Zeitraum. Die Rente, die zu Lebzeiten nicht ausgezahlt wurde, geht an die Erben. Achtung: Ihr mietfreies Wohnrecht muss im Grundbuch vermerkt werden. Der Erwerber der Immobilie trägt ab Übergang die Kosten für erforderliche Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen.

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Auch beim Modell der Zustifterrente verkaufen Sie Ihr Haus noch zu Lebzeiten und vereinbaren ein lebenslanges Wohnrecht sowie monatliche Rentenzahlungen. Wie bei der Leibrente übernimmt der Käufer – eine gemeinnützige Stiftung – mit Vertragsabschluss alle Rechte und Pflichten des Immobilienerhalts. Mit dem Verkauf Ihrer Immobilie an eine Stiftung können Sie auch noch was Gutes tun. Ebenfalls gilt: Sie müssen Ihr mietfreies Wohnrecht im Grundbuch vermerken lassen.