Original-Research: STINAG Stuttgart Invest AG (von GBC AG): Kaufen

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Original-Research: STINAG Stuttgart Invest AG - von GBC AG

06.08.2024 / 09:31 CET/CEST

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der EQS Group AG.

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Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung

oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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Einstufung von GBC AG zu STINAG Stuttgart Invest AG

Unternehmen: STINAG Stuttgart Invest AG

ISIN: DE0007318008

Anlass der Studie: Managementinterview

Empfehlung: Kaufen

Kursziel: 26,00 EUR

Kursziel auf Sicht von: 31.12.2025

Letzte Ratingänderung:

Analyst: Matthias Greiffenberger, Cosmin Filker

'Wir achten auf eine angemessene Dividendenpolitik, die zum einen die

Aktionäre an dem Geschäftserfolg beteiligt.'

Die STINAG Stuttgart Invest AG fungiert als Immobilien-Holding. Durch

Diversifizierung in verschiedene Immobilien-Assetklassen wie

Geschäftshäuser, Büro-, Hotel-, Senioren-, Pflege- und Gesundheitsimmobilien

sowie Wohn- und Light Industrial-Immobilien sichert die STINAG ihre

nachhaltige Substanz- und Ertragskraft. Das Immobilienportfolio konzentriert

sich auf den süddeutschen Raum, insbesondere Stuttgart und

Baden-Württemberg, und hat einen Verkehrswert von rund 560 Mio. Euro mit

stillen Reserven von etwa 275 Mio. Euro. Angesichts der aktuellen

Marktkapitalisierung von rund 200 Mio. Euro besteht unseres Erachtens

erhebliches Bewertungs-Upside-Potenzial.

GBC AG: Wie würden Sie das Geschäftsmodell der STINAG Stuttgart Invest AG

beschreiben, und welche zentralen Strategien verfolgen Sie derzeit, um

langfristiges Wachstum zu sichern?

Heike Barth: Wir als ein mittelständisches Immobilienunternehmen

konzentrieren uns auf das Assetmanagement unserer Bestandsimmobilien, auf

Projektentwicklungen inklusive Revitalisierungen, den Erwerb von neuwertigen

sowie vollvermieteten Objekten und Forward Deals in den Assetklassen

Senior-Living, Senioren- und Pflegeimmobilien, Ärztehäuser /

Gesundheitszentren wie auch Geschäftshäuser - alles in Toplagen - im

gewerblichen Bereich und in geringerem Umfang im Bereich Wohnimmobilien.

Zentrales Ziel unseres strategischen Handelns ist die Sicherung eines

langfristigen Wachstums. Grundlage hierfür ist unser risikodiversifiziertes

Portfolio und damit die Beachtung einer ausgewogenen

Projektrevitalisierungs- und Bestandskaufpipeline. Dabei liegt die

Investmentregion in der Stuttgarter City, Großraum Stuttgart,

Baden-Württemberg sowie Bayern, in Ausnahmefällen in anderen südlichen

Bundesländern, wie aktuell die Wohnprojektentwicklung Bickenbach. Die

Größenordnungen unserer Einzelinvestitionsvolumen bewegen sich in der Regel

zwischen 10 Mio. Euro und 45 Mio. Euro. Nach aktuellen Marktgegebenheiten

liegt die Zielrendite bei 5 % aufwärts, bei Objekten in zukunftsorientierten

strategischen Assetklassen kann sich diese auch leicht darunter bewegen. Wir

orientieren uns bei unseren Immobilien stets auf Vollvermietung, so dass die

Leerstandsquote nie über 1 % bis 1,5 % liegen darf, ausgenommen hiervon sind

natürlich Bestandsobjekte, die sich gerade in einer Revitalisierung

befinden. Auf Basis der Investments sowie der indexierten Miet- und

Pachtverträge sollte bei den Mieterlösen eine jährliche Steigerung von rund

5 % erreicht werden. Bei unseren Immobilieninvestitionen steuern wir in der

Regel Fremdkapital in angemessener Höhe bei, wobei der bilanzielle

Fremdkapitalanteil bei maximal 40 % bis 45 % liegen muss.

Dieses strategische Geschäftsmodell kann man zusammenfassend wie folgt

beschreiben: Unsere Immobilienbestandshaltung sowie unsere

Immobilieninvestments sind geprägt von einem vorausschauenden soliden

Wirtschaften unter Beachtung einer klaren zukunftsorientierten

Risikostreuung und einer angemessenen risikooptimierten Ergebnis-, Finanz-

und Vermögenssituation. Dieses Geschäftsmodell leben wir seit Jahrzehnten,

unabhängig davon, ob sich der Immobilienmarkt in einer Hype-Phase befindet

oder massiv belastet ist, wie nunmehr schon seit zwei Jahren. Aber genau

diese doch konstante Strategieverfolgung, mit frühzeitiger Weichenstellung

einzelner strategischer Parameter, macht es deutlich, dass wir gut durch die

diversen Krisen gekommen und stabil für die Zukunft ausgerichtet sind.

GBC AG: Die STINAG besitzt ein diversifiziertes Immobilienportfolio. Welche

Kriterien nutzen Sie bei der Auswahl und Bewertung neuer

Investitionsprojekte?

Heike Barth: Neben der Einhaltung der zuvor genannten Strategiekriterien

achten wir darauf, dass schon zu einem frühen Zeitpunkt die aktuellen sowie

künftigen Markterfordernisse berücksichtigt werden, die Mieterstruktur

zukunftsorientiert ausgerichtet ist und die Finanzierungen langfristig

zinsgünstig gesichert sind.

Des Weiteren ist die Grundlage für die Entscheidung eines Objektkaufs sowie

einer Projektentwicklung unser sogenannter "Stresstest". Dabei müssen die

Wirtschafts- und Finanzkennzahlen der betroffenen Immobilie, hierzu zählen

das Investitionsvolumen, die Renditesituation, Ergebnis und Cashflow, das

Verhältnis von Fremdkapital- und Eigenkapitaleinsatz, der Kapitaldienst

sowie die mittelfristige Substanz- und Werthaltigkeit, auch bei negativ

veränderten Marktbedingungen in Bezug auf Zins, Mietpreis und

Baukostenentwicklung standhalten.

Spekulative Geschäftsmodelle, die mit hohen Risiken verbunden sind und damit

eine aggressive Wachstumsstrategie darstellen, wurden und werden von uns

nicht verfolgt.

GBC AG: Die STINAG hat in den letzten Jahren eine stabile finanzielle

Performance gezeigt. Was sind die Haupttreiber für diese Stabilität und wie

planen Sie, diese in der Zukunft aufrechtzuerhalten?

Heike Barth: Unsere stabile finanzielle Performance basiert auf dem Erfüllen

des eben genannten Stresstests. Haupttreiber für eine stabile Entwicklung in

der Zukunft ist eine langfristige Zinssicherung für das einzusetzende

Fremdkapital sowie ein weiterhin angemessen hoher Eigenkapitaleinsatz. Des

Weiteren achten wir auf eine angemessene Dividendenpolitik, die zum einen

die Aktionäre an dem Geschäftserfolg beteiligt, zum anderen aber auch die

Eigenkapitalsituation weiter stärkt. Dies vor allem in den Zeiten der seit

nunmehr zwei Jahren vorhandenen Marktumbrüche. Genau diese stabile

finanzielle Performance, basierend auf unserem soliden Immobilien- und

Investmentmanagement, wird auch äußert positiv in der Bankenwelt

wahrgenommen.

GBC AG: Welche Wachstumspläne verfolgen Sie in den nächsten fünf Jahren und

welche neuen Märkte oder Segmente sind besonders interessant für Sie?

Heike Barth: Unser Hauptaugenmerk liegt in den Immobiliensegmenten

Senior-Living, Pflege- und Gesundheitsimmobilien (keine Kliniken) sowie

Mixed-use-Objekte (Büro, Wohnen, Praxen, Nahversorgung, Sozialeinrichtungen

z. B. Kitas). Gerade die Segmente "Senior Living / Betreutes Wohnen" sowie

"Gesundheitsimmobilien" wollen wir zukunftsgerichtet neu erschließen.

Hintergrund hierfür sind zukunftsgerichtete Bedarfskriterien wie die

demografische Entwicklung, die Rahmenbedingungen wie die heutigen aber auch

künftigen "Silver Ager" eigenbestimmt leben wollen, die Situation der

Pflegeeinrichtungen in Deutschland sowie deren künftigen Finanzierbarkeit.

Zudem werden sogenannte "Ärztehäuser" im Kontext der Krankenhausreform des

Bundes in allen Regionen, ob Stadt oder Land immer wichtiger.

Es ist das Ziel, in den kommenden drei Jahren in diesen Assetklassen

verstärkt in neuwertige und langfristig vollvermietete Bestandsobjekte mit

einem Volumen von 60 Mio. Euro bis 70 Mio. Euro zu investieren. Für unsere

aktuellen Eigenentwicklungen von vier Geschäftshäusern in der Stuttgarter

City sowie die Wohnprojektierung Bickenbach werden wir bis Ende 2026 ein

Gesamtvolumen von rund 75 Mio. Euro investieren.

GBC AG: Können Sie uns einige der bedeutendsten aktuellen Projekte der

STINAG vorstellen und erklären, wie diese zur Wertschöpfung des Unternehmens

beitragen?

Heike Barth: Wie ich ja bereits erwähnte, haben wir derzeit fünf

Projektierungen in der Planungs- oder Realisierungsphase, davon drei

Revitalisierungen von Bestandsimmobilien sowie eine komplette Neuentwicklung

auf dem Grundstück eines Bestandsobjektes, allesamt Gewerbeobjekte in der

Stuttgarter City gelegen, sowie eine Wohnprojektierung, die wir im Rahmen

eines Forward-Deals in der Fertigstellungsphase haben.

Betrachten wir zunächst das an einem erstklassigen Standort gelegene

Bestandsobjekt Tübinger Straße 6 / Kleine Königsstraße 1, das wir Anfang

Januar 2023 mit dem Ziel einer kompletten Revitalisierung erworben haben.

Das im Jahr 1911 erbaute Geschäftshaus wird mit seinen sechs oberirdischen

Geschossen sowie einem Untergeschoss neu ausgerichtet. Dabei entstehen in

den Obergeschossen 1 bis 5 rund 2.500 m² modernst ausgestattete und flexible

Büro- und/oder Praxisflächen, aufteilbar je Ebene in zwei Mieteinheiten

zwischen 200 m² und 400 m², sowie zwei Retailflächen im Erdgeschoss. Die

Entmietung des Gebäudes ist abgeschlossen, seit Anfang August erfolgt der

Innenabriss, die Baugenehmigung für die Neuausrichtung wird im Spätsommer /

Frühherbst 2024 erwartet, Mitte 2026 sollte die Revitalisierung

fertiggestellt sein. Zur Wertschöpfung trägt dieses Objekt mit einer Rendite

von ca. 5 % auf Basis von Mieterlösen in Höhe von rund 1,1 Mio. Euro und

einer langfristig gesicherten Finanzierung und damit einem angemessenen

Free-Cashflow bei.

Ein weiteres Objekt ist ebenfalls in der Tübinger Straße gelegen, das Haus

17b. Dieses urban gelegene denkmalgeschützte Gebäude wird ebenfalls einer

kompletten Revitalisierung unterzogen und als Geschäfts- und Wohnhaus mit

rund 2.600 m² Mietfläche ausgerichtet. Insgesamt entstehen 14 nach

modernsten Standards ausgestatte Wohnungen, im Erd- und 1. Obergeschoss

flexibel aufteilbare Büro-/Praxiseinheiten. Die Fertigstellung ist für

Herbst 2026 geplant. Lage, Ausrichtung, langfristige Finanzierung sowie die

Renditesituation tragen zu einem weiteren Ausbau der Werthaltigkeit des

Immobilienportfolios des STINAG-Konzerns und damit der Wertschöpfung bei.

Zur Risikodiversifikation unseres Immobilienportfolios können wir im letzten

Quartal 2024 die Wohnbauprojektierung nahe Darmstadt in unserem Bestand

übernehmen. Das Wohnensemble mit 74 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten wird

zu einem Ausbau der Nutzflächen in der Assetklasse Wohnen um rund 7.300 m²

führen. Eine Vollvermietung sollte ab Mitte 2025 erreicht werden können,

eine gesicherte Mietgarantie des Projektentwicklers über 17 Monate liegt

vor. Die verkehrsgünstige Lage in der starken Wirtschaftsregion, die

hochwertige Ausstattung der jeweiligen Gebäude und damit der Wohnungen

führen ab 2026 erstmals zu ganzjährigen Mieteinnahmen von rund 1,5 Mio.

Euro.

GBC AG: Die Finanzierung von Immobilienprojekten ist oft komplex. Welche

Finanzierungsstrategien verfolgt die STINAG, um ihre Projekte erfolgreich

umzusetzen?

Heike Barth: Kurz zusammengefasst bedeutet dies, dass wir bereits frühzeitig

Finanzierungsgespräche mit Banken führen, wobei wir bei unserer Hauptbank

ein hohes Finanzierungsvolumen gesichert haben. Unsere Finanzierungsvorhaben

sind und werden langfristig zinsgesichert. Das

Fremdkapital-/Eigenkapitalverhältnis liegt bei rund 40:60. Die Leistung des

Kapitaldienstes und das Erreichen des Free-Cashflows muss unserem Stresstest

auch bei negativ verlaufenden Marktbedingungen standhalten. Sicherlich ist

es so, dass wir stets, aber gerade in der Phase relativ hoher Zinsen auf

eine noch angemessenere Eigenkapitalquote achten und den Fremdkapitalanteil

auf dem Niveau halten, dass das jeweilige Objekt in jeder Marktlage stabil

hinsichtlich Ergebnis- und Cashflowentwicklung performen kann.

GBC AG: Abschließend, welche Vision haben Sie für die STINAG Stuttgart

Invest AG und welche Botschaft möchten Sie potenziellen Investoren mit auf

den Weg geben?

Heike Barth: Wie ich bereits eingangs erwähnt habe, verfügt der

STINAG-Konzern über ein Immobilienportfolio mit einem aktuellen Marktwert

von rund 560 Mio. Euro. Mit Realisierung der derzeitigen

Projektentwicklungen bis Ende 2026 sollte sich der Portfoliowert vorsichtig

bewertet auf deutlich über 600 Mio. Euro bewegen. Hinzu kommen die geplanten

Bestandskäufe in den kommenden zwei bis drei Jahren; in die Assetklassen

Senior Living / Betreutes Wohnen, Gesundheitsimmobilien sowie Mixed Use

Gebäude wollen wir bis zu weiteren 80 Mio. Euro investieren.

Legt man den aktuellen Marktwert von rund 560 Mio. Euro zugrunde und bringt

die Immobilienbuchwerte von 285 Mio. Euro (Stand: 31.12.2023) zum Abzug, so

liegen die stillen Reserven vor Fremdkapitalanteil bei rund 275 Mio. Euro.

Werden hiervon wiederum die Bankdarlehen von rund 154 Mio. Euro abgezogen,

liegen die stillen Reserven bei rund 120 Mio. Euro und damit bei 8,10

Euro/Aktie.

Ein Vergleich mit der aktuellen Marktkapitalisierung von rund 200 Mio. Euro

zeigt eindeutig, welches Wertsteigerungspotenzial die STINAG-Aktie nach

aktuellen Gegebenheiten der Ergebnis-, Vermögens- und Finanzkennzahlen

aufweist. Unter Berücksichtigung der Perspektive hinsichtlich der

Realisierung der aktuell laufenden Projekte, die zu einer deutlichen

Steigerung von Umsatz, EBIT und Jahresüberschuss sowie Marktwert des

Immobilienportfolios ab dem Jahr 2026 / 2027 führen werden, ergänzt um die

weiteren vorgesehenen Investitionen in Bestandsobjekte in den kommenden zwei

bis drei Jahren, wie bereits zuvor dargelegt, ist eine nochmalige Steigerung

des Unternehmenswertes, der stillen Reserven gegeben. Hinzu kommt, dass

dieses werthaltige und risikodiversifizierte Immobilienportfolio mit einer

angemessenen Fremdkapitalquote von rund 27,5 % des Immobilienwertes bzw. 47

% der Bilanzsumme mit einem hohen Eigenkapitalanteil stabil langfristig

finanziert ist.

Dies ist die Wert- und Ergebnisseite des STINAG-Konzerns. Zugleich bietet

dieser Portfolioausbau aber auch die Chance auf eine stetige Verbesserung

der Dividendenausschüttungssituation in den kommenden Jahren.

GBC AG: Vielen Dank für das Interview.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:

http://www.more-ir.de/d/30375.pdf

Kontakt für Rückfragen:

GBC AG

Halderstraße 27

86150 Augsburg

0821 / 241133 0

research@gbc-ag.de

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR

Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher

Interessenkonflikt gegeben: (5a,11); Einen Katalog möglicher

Interessenkonflikte finden Sie unter:

http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung

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Datum (Uhrzeit) der Fertigstellung: 05.08.2024 (13:00 Uhr)

Datum (Uhrzeit) der ersten Veröffentlichung: 06.08.2024 (09:30 Uhr)

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