Immobilienwirtschaft: Markt erholt sich nur langsam - Zinssenkungen helfen etwas

MÜNCHEN/BERLIN/BOCHUM (dpa-AFX) - Die Immobilienwirtschaft blickt nach zwei Krisenjahren etwas zuversichtlicher in die Zukunft. "Die Stimmung in der Branche hellt sich auf, allerdings nur punktuell", sagte die Präsidentin des Immobilienverbands ZIA, Iris Schöberl, in einem Gespräch mit der Finanz-Nachrichtenagentur dpa-AFX. Gerade für Projektentwickler für Büroimmobilien sei es noch schwer, Investoren zu finden. Insgesamt entwickelten sich die Immobiliengeschäfte zwar besser als im vergangenen Jahr; allerdings liefen sie lange noch nicht so gut wie im Jahr 2021, das bisher das beste für die Branche gewesen ist. Institutionelles Geld dürfte erst wieder in zwei Jahren richtig fließen, ergänzte Schöberl. Versicherungen und Pensionskassen seien vor der Krise die großen Treiber gewesen.

"In Summe ist die Immobilienwirtschaft immer noch im Tal", sagte Rolf Buch, Chef von Deutschlands größter Wohnungsgesellschaft Vonovia, im Gespräch mit dpa-AFX. Die Branche finde nur langsam aus der Krise heraus, der ein oder andere habe die schlechten Zeiten auch nicht überstanden. Zum eigenen Geschäft sagte der Firmenlenker: "Es wird wieder positiv und konstruktiv nach vorne geschaut." Zudem machten sich die Zinssenkungen bemerkbar, da das Unternehmen laufend refinanziere und somit seine Kosten perspektivisch sinken würden. Auch deshalb hätten sich die Immobilienwerte stabilisiert. Die Zinsen würden aber in absehbarer Zeit nicht mehr auf das historische Tief fallen, auf dem sie einmal waren, glaubt Buch.

Unverständnis gebe es in der Branche hingegen weiterhin darüber, dass die Politik trotz der drastisch gefallenen Baugenehmigungen nicht entschiedener gehandelt habe - zumal die Bruttowertschöpfung des Immobiliensektors 19 Prozent zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland beitrage. Das sei auch eine wichtige soziale Frage, auf die eine Antwort gefunden werden müsse, sagte Buch.

Aufgrund des starken Rückgangs beim Wohnungsbau forderte die Verbandspräsidentin Schöberl: "Bei den Baugenehmigungen brauchen wir in Deutschland dringend mehr Tempo." Es habe in den vergangenen zwei Jahren viel zu wenig Baugenehmigungen gegeben. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) habe vieles angestoßen. Nun müssten die Impulse für den Wohnungsbau auch von den Ländern schnell aufgenommen werden, damit die Kommunen ihre Bebauungspläne machen könnten. Auch werde die Digitalisierung gebraucht, damit Bauträger zum Beispiel nachverfolgen könnten, woran es bei Bauplanung und Bauantrag hake.

Bislang brauche die Erteilung einer Baugenehmigung in einem bereits vorhandenen Wohngebiet im Schnitt mindestens ein Jahr, erläuterte die ZIA-Präsidentin. In Neubaugebieten, wo noch kein Bebauungsplan vorliege, dauere es oft noch viel länger. Nicht nur in Berlin gebe es Bebauungspläne, die zehn Jahre in Anspruch nehmen würden. Ein großes Problem sieht Schöberl in den mittlerweile mehr als 20.000 Vorschriften, Gesetze und Vorgaben für den Bau eines Hauses. 1990 seien es etwa 5.000 Verordnungen gewesen.

Um Bauen einfacher und kostengünstiger zu machen, plant die Bundesregierung einen sogenannten "Gebäudetyp E" - mit möglichen Abweichungen von bestehenden Baunormen. Bei den Vorschlägen für diesen Gebäudetyp fehle es noch an Mut, kritisierte die ZIA-Präsidentin. Es solle wirklich wieder einfacher, schneller und innovativer gebaut und auf Komfortstandards wie besondere Schalldämmung oder besonders dicke Decken verzichtet werden. Das mache Bauen billiger und schneller. "Wir erreichen dann einen Komfort wie in den 70er und 80er Jahren, als in Deutschland viel gebaut wurde", fügte sie hinzu.

Deutschlands größter Immobilienkonzern will laut Unternehmenschef Buch mit dem Neubau wieder beginnen, sobald die Rahmenbedingen passen. Es müsse sich aber rechnen. Der von der Bundesregierung geplante Gebäudetyp E sei ein Schritt in die richtige Richtung. "Und dann ist es an uns Unternehmen, auf dieser Grundlage die Baukosten zu senken", sagte der Vonovia-Chef. Das Volumen, das in den letzten Jahren an Baukapazität weggefallen sei, könne Vonovia aber nicht annähernd auffangen. In Deutschland würden derzeit weniger als 200.000 neue Wohnungen im Jahr gebaut. Das Land brauche aber eher 500.000 neue Wohnungen jährlich.

Derweil läuft es im Immobilienmarkt für Büros noch nicht rund. Da Büroimmobilien zyklischer und abhängiger von der Wirtschaftslage sind, tut sich der Bereich relativ schwer mit dem Aufschwung, sagte Aroundtown-Vorstand Oschrie Massatschi. Das Zinsniveau, Arbeiten von Zuhause und auch die schlechte Wirtschaftslage in Deutschland seien Grund für den höheren Leerstand als vor drei Jahren. Viele trauten sich deshalb noch nicht an den Transaktionsmarkt. Bei der Abwertung der Immobilien dürfte spätestens zum Jahresende der Boden erreicht sein. Etwas besser liefen Hoteltransaktionen. "Dort sehen wir in den letzten zwölf Monaten einen richtigen Aufschwung bezüglich der Buchungszahlen und Mietsteigerungen."

"Der innerstädtische Transaktionsmarkt im Einzelhandel ist - abgesehen von ein paar starken Transaktionen großer Family-Offices - wie eingefroren", sagte ZIA-Präsidentin Schöberl. Hier fehle noch die alte Sicherheit. Corona habe die Zuversicht der Investoren deutlich gedämpft, weil Läden geschlossen wurden und Mieten gefallen seien. Wichtig sei jetzt Stabilität, dann springe auch der Transaktionsmarkt wieder richtig an./mne/tav/stk

--- Michaela Nehren-Essing, dpa-AFX ---