Rauchmelderpflicht im Mietrecht

In fast allen Bundesländern ist der Einbau von Rauchmeldern in Neu- und Bestandsbauten vorgeschrieben. Wer ist für den Einbau und die Wartung der Rauchmelder zuständig? Wir erklären, welche Pflichten Mieter und Vermieter haben. Manche Eigentümer tricksen bei den Kosten.

In den meisten Bundesländern müssen Häuser und Wohnungen – Neu- und Bestandsbauten – mit Rauchwarnmelder, meist einfach als Rauchmelder bezeichnet, ausgerüstet sein. Seit dem 1. Januar 2021 auch in Berlin und Brandenburg. In Sachsen müssen die Rauchmelder nur in Neu- und Umbauten installiert werden. Für Bestandsbauten gilt die Rauchmelderpflicht nicht. In Bestandsbauten sollten in Mecklenburg-Vorpommern sowie Hamburg und Schleswig-Holstein alte Geräte bis Ende 2021 ersetzt werden.

Mieterhöhung durch Rauchmelder

Für die Installation der Rauchmelder ist der Eigentümer beziehungsweise der Vermieter verantwortlich. Das gilt für alle Bundesländer. "Der Wohnungseigentümer muss die Geräte installieren und ist auch berechtigt, dafür einen Modernisierungszuschlag zu erheben in Höhe von jährlich elf Prozent der Anschaffungs- und Anbringungskosten", informiert der hessische Landesverband des Deutschen Mieterbunds (DMB). "Die übliche dreimonatige Ankündigungsfrist für Modernisierungsmaßnahmen braucht beim Einbau von Rauchmeldern nicht eingehalten zu werden." Die Mieterhöhung liege aber meist nur bei einem bis fünf Euro.

Mieter müssen Rauchmelder selbst warten

Unterschiedlich ist, wer in Mietwohnungen für die Wartung des Geräte zuständig ist. So müssen in folgenden Bundesländern Mieter den Rauchmelder warten:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Berlin
• Bremen
• Hessen
• Niedersachsen
• Nordrhein-Westfahlen
• Sachsen
• Schleswig-Holstein

Der Vermieter oder Eigentümer muss in diesem Fall sicherstellen, dass die Mieter der Wartungspflicht nachkommen können. Darüber hinaus muss der Vermieter auch sicherstellen, dass der Mieter die Wartungspflicht erfüllt. Übernimmt der Vermieter oder der Eigentümer die Überprüfung der Geräte, kann er die Kosten hierfür dem Mieter in Rechnung stellen.

In folgenden Bundesländern steht der Vermieter oder Eigentümer in der Pflicht, die Geräte zu warten:

• Brandenburg
• Hamburg
• Mecklenburg-Vorpommern
• Rheinland-Pfalz
• Saarland
• Sachsen-Anhalt
• Thüringen

Rauchmelder: Diese Mieter müssen handeln

Rauchmelder sollten spätestens zehn Jahre nach der Installation ausgetauscht werden. Die empfindlichen elektronischen Bestandteile könnten nach Ablauf dieser Zeit nicht mehr einwandfrei funktionieren. In den Bundesländern Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen besteht die Rauchmelderpflicht seit mehr als zehn Jahren. Hier sollten die Geräte daher bereits einmal komplett ausgetauscht worden sein. In Bestandsbauten sollten in Mecklenburg-Vorpommern sowie Hamburg (bis Ende 2021) und Schleswig-Holstein (bis Ende 2021) alte Geräte jetzt ersetzt werden.

Kommen Mieter der Wartungspflicht nicht nach, können sie im Schadensfall wegen "schuldhaftem Unterlassen" zur Verantwortung gezogen werden. Zudem kann der Vermieter dem Mieter gegenüber seinen Schadensersatzanspruch geltend machen, wenn erkennbar ist, dass der Mieter seinen Pflichten nicht nachgekommen ist.

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Wer muss den Rauchmelder austauschen?

"In neun von 16 Bundesländern ist der Mieter für die Pflege und Prüfung der Rauchmelder verantwortlich. In den übrigen Bundesländern ist generell der Eigentümer in der Wartungspflicht", sagt Claudia Groetschel vom Forum Brandrauchprävention. "Aber der Vermieter bleibt in allen Bundesländern in der Pflicht, die fachgerechte Wartung der Rauchmelder sicherzustellen." Das bedeutet, dass der Mieter die Melder erreichen muss und auch körperlich in der Lage ist, die Wartung durchzuführen. Kann der Mieter seiner Pflicht aufgrund seines Alters nicht nachkommen, muss der Vermieter sicherstellen, dass die Rauchmelder regelmäßig gewartet werden. "Muss der Melder im Rahmen der Instandhaltung ausgetauscht werden, muss das der Eigentümer/Vermieter übernehmen – und daher auch bezahlen", erklärt Groetschel auf Nachfrage von t-online.

Können Mieter sich selbst einen Rauchmelder aussuchen?

Laut der Expertin ist das nicht möglich: "Das Gerät ist im Besitz des Eigentümers/Vermieters. Der Mieter kann sich den Rauchmelder daher nicht selbst aussuchen." Das bedeutet auch, dass der Mieter die vom Vermieter installierten Geräte nicht gegen andere Rauchmelder austauschen sollte. Denn dadurch könne der Vermieter seiner Wartungspflicht bei den vorgeschriebenen Geräten nicht nachkommen. "Der Mieter ist also vollumfänglich selbst haftbar, daher ist von einem Austausch abzusehen", so Groetschel.

Mietminderung bei fehlendem Rauchmelder

Was aber kann man als Mieter tun, wenn der Eigentümer sich nicht rührt? "Wenn der Vermieter keinen Rauchmelder einbauen lässt, sollte man ihn schriftlich auf die Pflicht hinweisen und unter Fristsetzung dazu auffordern, die Installation vornehmen zu lassen", empfiehlt der DMB Hessen. Drei Wochen halten die Mieterschützer für eine angemessene Frist. Kommt der Vermieter der Aufforderung dann nicht nach, setzt man eine zweite kurze Frist von etwa einer Woche. Lässt der Eigentümer auch diese verstreichen, dürfe man die benötigten Rauchmelder selbst installieren oder einen Handwerker damit beauftragen. "Die Kosten stellt man dem Eigentümer in Rechnung oder zieht sie von der nächsten Miete ab."

BGH: Mieter müssen Installation von Rauchmeldern dulden

Vorgeschrieben sind mindestens ein Rauchmelder in jedem Schlaf- und Kinderzimmer, sowie auf Fluren, die als Fluchtweg dienen. Mieter müssen den Einbau dieser Geräte dulden und dem Vermieter beziehungsweise einem beauftragten Handwerker Zutritt zu ihrer Wohnung gewähren. Die Duldungspflicht gilt laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) auch dann, wenn in der Wohnung schon Rauchmelder installiert sind, die der Mieter in der Vergangenheit auf eigene Kosten installiert hat.

Im verhandelten Fall wollte eine Wohnungsbaugesellschaft in Sachsen-Anhalt in all ihren Wohnungen die gleichen Brandwarnmelder installieren und klagte, als ein Mieter dies nicht dulden wollte. Zu Recht, entschieden die Karlsruher Richter. "Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude 'in einer Hand' sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist", so die Begründung des BGH (Az.: VIII ZR 290/14).

Anders sieht es aus, wenn Eigentümer über die gesetzlichen Pflichten hinausgehen wollen. "Manche Vermieter wollen in sämtlichen Räumen der Wohnung Rauchmelder anbringen", haben die hessischen Mieterschützer beobachtet. Dem müsse man nach Auffassung des DMB aber nicht zustimmen. "Der Vermieter kann, wenn der Mieter der Montage dennoch zustimmt, jedenfalls keinen Modernisierungszuschlag für die fraglichen Räume verlangen."

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Manche Vermieter versuchen zu tricksen

Manche Vermieter versuchen, sich der Investitionskosten zu entledigen. "Manche Hausverwaltungen versuchen mit einem Umweg, die Kosten auf die Mieter umzuwälzen", berichtet der DMB Bodensee in Konstanz. Sie würden Leihgeräte installieren lassen und die anfallenden Miet- und Leasinggebühren den Mietern als Betriebskosten in Rechnung stellen. "Doch das ist rechtswidrig", sagt der Vorsitzende des DMB Bodensee, Herbert Weber.

Der Vermieter kann die Leasing- und Mietkosten nur dann dem Mieter in Rechnung stellen, wenn er dies vorher schriftlich mit ihnen vereinbart hat.

Was beinhaltet die Wartungspflicht?

Für die Wartung der Rauchmelder ist meistens der Mieter verantwortlich. Er muss sicherstellen, dass das Gerät stets einwandfrei funktioniert. Die Wartungspflichten umfassen vor allem den Austausch der Batterie bei Bedarf und die regelmäßige Reinigung. Grobe Verschmutzungen können dazu führen, dass der Rauchmelder nicht mehr ordnungsgemäß funktioniert. Mindestens einmal im Jahr sollte man kontrollieren, ob die akustischen und optischen Warnsignale noch funktionieren.

Auf Vereinbarung im Mietvertrag achten

Nicht selten wollen Eigentümer – insbesondere große Wohnbaugesellschaften – die Wartung lieber selbst übernehmen, damit es im Schadensfall nicht zu Haftungsstreitigkeiten kommt. Das ist in der Regel möglich. In einigen Bundesländern braucht es dafür aber eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Übernimmt der Eigentümer die Wartung, kann er einen Hausmeister oder anderen Dienstleister mit der Durchführung beauftragen.

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Wenn der Mietvertrag dies zulässt, kann er seinen Mietern diese Kosten als Betriebskosten in Rechnung stellen. "Diese werden normalerweise wenige Euro pro Monat betragen", so der DMB Hessen. Höhere Forderungen seien verdächtig. Auch die hessischen Mieterschützer warnen vor dem Trick, nicht nur Wartungskosten, sondern auch eigentlich nicht umlagefähige Miet- und Leasingkosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umzulegen.