Miet- und Häusermarkt 2019 | Immobilien in Deutschland sind stark überteuert

Nicht nur in Großstädten verteuern sich Wohnungen und Häuser rasant, viele Normalverdiener haben das Nachsehen. Experten sagten schon oft ein Ende des Preisanstiegs voraus – und lagen falsch. Wie geht es 2019 weiter?

500.000 Euro für eine 4-Zimmer-Wohnung, Reihenhäuser im Speckgürtel für eine Dreiviertelmillion, frei stehende Häuser – unbezahlbar: Wer in Städten wie Hamburg, Frankfurt, Freiburg oder Mainz Wohnungen sucht, stößt auf Preise, die vor Jahren kaum jemand für möglich gehalten hätte.

Selbst Experten ist der Ansturm auf Immobilien unheimlich. Mit den hohen Zuwächsen 2017 habe der seit Jahren dauernde Boom wohl seinen Höhepunkt überschritten, erklärte der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) im Februar. "Die Party ist noch nicht vorbei, es kehrt aber Stabilität ein", so der Verband. Und das Analysehaus Empirica sagte voraus, in Berlin, München oder Stuttgart könnten die Preise um bis zu 30 Prozent binnen vier Jahren sinken.

Ungebremster Preisanstieg

Doch von einer Linderung der Wohnungsnot ist nichts zu sehen. Auch im dritten Quartal 2018 setzte sich der Preisanstieg ungebremst fort, wie eine Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS) für die Deutsche Presse-Agentur zeigt. Demnach kosteten Eigentumswohnungen im Bundesschnitt 8,2 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum und erreichten 1.875 Euro je Quadratmeter. Im Herbst 2017 waren die Preise binnen Jahresfrist genauso stark gestiegen.

Bei Eigenheimen beobachtet GEWOS gar eine Beschleunigung. Die Preise kletterten dort um 7,6 Prozent auf 2455 Euro je Quadratmeter. Am stärksten verteuerten sich Wohnungen in den sieben größten deutschen Städten mit einem Plus von gut 11 Prozent auf im Mittel 4110 Euro. "Ein Abflachen der Entwicklung ist nicht festzustellen", sagte Geschäftsführerin Carolin Wandzik. Sie hat Immobilien bei mittlerer Lage und Ausstattung im Baualter von 30 Jahren untersucht, die auf dem Online-Portal Immobilienscout24 angeboten wurden.

Ihre Erkenntnisse decken sich mit Zahlen von Empirica, aus denen ebenfalls keine Atempause am Immobilienmarkt abzulesen ist. Bei neu gebauten Wohnungen gibt es demnach gar eine Beschleunigung. Im dritten Quartal sprangen die Preise dort um 8,0 Prozent hoch.

München, Frankfurt, Stuttgart

Neue Eigentumswohnungen kosteten laut Empirica in München 8.158 Euro je Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt (5.889 Euro) und Stuttgart (5.886 Euro). Solche Preise alarmieren die Bundesbank, die wiederholt warnte, Immobilien in deutschen Städten seien bis zu 30 Prozent überteuert. Ist der Markt 2019 also nach fast zehn Jahren der Preisanstiege reif für die Wende? Können Wohnungskäufer endlich auf Entlastung hoffen?

Fachleute wiegeln ab. "Die Treiber für weiter steigende Preise sind intakt", sagte Stefan Mitropoulos von der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). Die niedrigen Zinsen, die Finanzierungen billig machten, dürften voraussichtlich nur leicht steigen, und die Menschen strömten weiter in die Ballungsräume. Auch die Wirtschaft werde wohl gedämpft wachsen. "Ich sehe keine Rezession und schon gar keine, die ein Sinken der Immobilienpreise auslösen könnte", sagte er.

Die Baubranche kommt nicht hinterher

Zudem werde weiter nicht genug gebaut, meint Mitropoulos – auch wegen des Fachkräftemangels. "Die Baubranche ist stärker ausgelastet als im Wiedervereinigungsboom." Nach Einschätzung von Politik und Bauwirtschaft müssen jährlich 350.000 bis 400.000 Wohnungen pro Jahr entstehen. Dieses Jahr werden laut Bauindustrie nur 300.000 fertig.

Tatsächlich gibt es am Bau viel Nachholbedarf. So wurden Mitte der 1990er Jahre mehr als 600.000 Wohnungen jährlich errichtet. Danach stiegen die Immobilienpreise im Schnitt lange kaum. Über Jahre wurde immer weniger gebaut, kurz nach der Finanzkrise 2009 sank die Zahl der Neubauten auf 160.000. Seither schießen die Preise hoch.

Nur wer soll die noch bezahlen? "Im Eigennutzerbereich ist eine Spitze erreicht", glaubt Felix von Saucken vom Immobilienberater Colliers. Er erwartet keine "weiteren massiven" Preissteigerungen. Auch geringe Korrekturen seien hier und da möglich.

Nennenswerte Preisänderung nicht zu erwarten

Und der Verband der deutschen Pfandbriefbanken sieht eine Abschwächung der Preisanstiege in den größten deutschen Städten wie Berlin oder München. Der Abstand zwischen Metropolen und Umland bei den Wachstumsraten sei nicht mehr so groß. Die Preise könnten 2019 langsamer klettern, sagte Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt - betonte aber: "Eine harte Korrektur erwarten wir nach wie vor nicht."

Dazu müssten Investoren in Scharen deutsche Immobilien meiden. Die vielen Regulierungsvorstöße der Politik werde die Konjunktur am Markt bremsen, glaubt der Zentrale Immobilien-Ausschuss. "Ein schärferes Mietrecht inklusive der Reduzierung von umlagefähigen Kosten bei der Modernisierung, eine höhere Grundsteuer, zusätzliche städtebauliche Eingriffe oder gar der Ruf nach einem Stopp von Mieterhöhungen an sich schrecken Investoren ab", sagte Präsident Andreas Mattner.

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Helaba-Experte Mitropoulos ist skeptisch. Der politische Vorstoß für mehr sozialen Wohnungsbau genüge nicht für eine Entspannung der Wohnungsnot. Für Normalverdiener bleibe oft nur das Ausweichen ins Umland. Reiche Interessenten aber gebe es genug: "Ausländische Investoren und Vermögende kaufen auch noch in den Metropolen."