Erbpacht: Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

Der Traum vom Eigenheim lässt sich auch ohne eigenen Grund und Boden erfüllen. Das Zauberwort heißt Erbbaurecht. Statt ein Grundstück zu kaufen, wird der Bauplatz einfach langfristig gepachtet. Was Sie dabei beachten sollten.

Häuslebauer müssen ein Baugrundstück nicht immer kaufen. Stattdessen zahlen sie jährlich etwa vier bis fünf Prozent seines Werts an den Eigentümer und erhalten im Gegenzug das Recht, ein Gebäude auf dem fremden Grundstück zu errichten.

Die Erbbaurechtsverträge laufen üblicherweise 75 bis 99 Jahre lang. Grundstückseigentümer sind in der Praxis meist Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder Industrieunternehmen. Theoretisch kann aber auch jeder andere Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht vergeben. Damit kann dieser mit seinem Grund und Boden Einnahmen erzielen, ohne ihn vollständig aus der Hand zu geben.

Vorteile der Erbpacht: Baugrundstück muss nicht erworben werden

Der große Vorteil des Erbbaurechts liegt auf der Hand: Bauherren müssen nur den Hausbau und nicht zusätzlich noch ein teures Grundstück finanzieren. Zum einen benötigt der Häuslebauer weniger Eigenkapital, da zu den Kosten des Eigenheims nicht noch der Grundstückskaufpreis addiert werden muss. Zum anderen fallen die Finanzierungskosten für das Erbbaurecht in der Regel niedriger aus, als die für den Kauf von Grund und Boden. Das heißt: Die Zinsen für die Erbpacht liegen im Durchschnitt unter denen für ein Baudarlehen.

Das Erbbaurecht kann angesichts der mitunter hohen Grundstückspreise für Familien mit kleinerem Einkommen oft die einzige Möglichkeit sein, ein eigenes Haus zu bauen. Manche Grundstückseigentümer gewähren Familien mit Kindern sogar besondere Vergünstigungen.

Zudem erhalten Bauherren durch das Erbbaurecht oftmals auch Zugang zu attraktiven Bauplätzen in Ballungszentren, die der jeweilige Eigentümer nicht verkaufen würde.

Nachteile der Erbpacht: Meist kein Anspruch auf Verlängerung

Doch irgendwann kommt der Zeitpunkt, an dem die vereinbarte Laufzeit der Erbpacht vorüber ist. Dann erlischt das Erbbaurecht. "Dazu bedarf es keiner weiteren Erklärung", erklärt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg (vzhh). Wünscht der Nutzer des Grundstücks eine Verlängerung des Nutzungsvertrages, sollte er möglichst frühzeitig mit dem Eigentümer das Gespräch suchen.

Nach dem regulären Ablauf des Erbpachtvertrages ist eine Verlängerung nicht mehr möglich. In diesen Fällen muss mit dem Grundstückseigentümer ein Neuvertrag verhandelt werden.

Das Recht auf Verlängerung: Die Tücke liegt im Detail

Das Recht auf Verlängerung der Erbpacht sollte gleich bei Vertragsabschluss oder zumindest nachträglich schriftlich fixiert werden. Nur in diesen Fällen lässt sich ein Anspruch des Pächters auf eine Vertragsverlängerung ableiten. Ein generelles Recht auf Verlängerung seines Erbbaurechts hat der Grundstücksnutzer jedoch nicht.

Allerdings hat der Erbpächter ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss, insofern das Grundstück weiter als Erbbaugrundstück genutzt werden soll. Ein neuer Vertrag ist dann allerdings oft mit einer höheren jährlichen Zinsvereinbarung verbunden.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Läuft ein Pachtvertrag aus, geht das Grundstück wieder in den Besitz seines Eigentümers über – und zwar zusammen mit dem darauf errichteten Haus. Als Ausgleich erhält der Nutzer eine Entschädigung entsprechend den getroffenen Vereinbarungen. Sie liegt üblicherweise bei mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes.

In den Verträgen ist oftmals die Rede von einer "angemessenen Entschädigung". Damit es bei Vertragsablauf kein böses Erwachen gibt, sollten die Höhe der Entschädigung beziehungsweise die Bemessungsfaktoren schon bei Vertragsabschluss vertraglich festgelegt werden.

Der Heimfall: Vorzeitige Beendigung des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht kann aber auch vorzeitig beendet werden. Dies kann der Fall sein, wenn sich der Nutzer innerhalb der Vertragslaufzeit nicht an die Vereinbarungen hält. So zum Beispiel, wenn der Erbpächter über längere Zeit mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug ist oder wenn er Grundstück und Haus verwahrlosen lässt. Darüber hinaus kann der Vertrag auch einvernehmlich vorzeitig aufgehoben werden.

Erhalten Erbbaurecht-Inhaber ein Vorkaufsrecht am Grundstück?

In aller Regel gestehen sich beide Seiten gegenseitige Vorkaufsrechte zu. Einen Anspruch auf besonders günstige Konditionen hat der Grundstücksnutzer jedoch nicht.

• 

  Urteil in München bestätigt: Steuertrick beim Immobilienkauf: So sparen Sie
• 

  Regelungen bei Eigenbedarfskündigung: Eigentümerwechsel und Sperrfrist – Was jetzt für Ihr Heim gilt
• 

  Vorausvermächtnis: Wie Sie einen Erben legal bevorteilen können

Oft haben die Grundstückseigentümer auch kein Interesse am Verkauf ihres Bodens. Oder können dies nicht, wenn das Grundstück zum Beispiel Teil eines Stiftungsvermögens ist.