Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel: Darf Ihr Vermieter das?

Sie erhalten einen Brief vom neuen Vermieter, der Ihre Wohnung gekauft hat. Gleichzeitig kündigt er eine Mieterhöhung an. Ist das rechtens?

Der Wohnungsbestand ist vielerorts in die Jahre gekommen, muss saniert werden, und bezahlbarer Wohnraum ist aufgrund fehlender Wohnungen rar geworden. Wenn die Wohnung, in der Sie zur Miete wohnen, an einen neuen, finanzkräftigen Eigentümer verkauft wird, können schon mal die Alarmglocken schrillen.

Vielleicht befürchten Sie entweder langwierige Modernisierungsmaßnahmen, eine sofortige Kündigung oder erwarten eine Erhöhung der Miete. So geht es vielen Mietern in Deutschland. Wir erklären, ob die Miete bei einem Eigentümerwechsel überhaupt angehoben werden darf und falls ja, in welchem Ausmaß.

Darf die Miete automatisch angehoben werden?

Wenn sich Ihre Befürchtungen bewahrheiten und Sie nach dem Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ein Schreiben des neuen Vermieters mit einer Mieterhöhung erhalten, sollten Sie zunächst Ruhe bewahren und sich Folgendes vor Augen führen:

• Das Mietrecht schützt Mieter in Deutschland bei einem Eigentümerwechsel.
• Informieren Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten als Mieter, denn: Die Miete darf in der Regel weder automatisch noch willkürlich angehoben werden.
• Für den neuen Vermieter gelten die gleichen Bestimmungen wie für den alten. Die Miete darf nur erhöht werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
• Falls eine Mieterhöhung unberechtigt ausgesprochen wird, haben Sie als Mieter das Recht, dagegen vorzugehen – auch mit juristischen Mitteln.

Darf der neue Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen?

Nein. Wenn der Alteigentümer plant, Ihr Mietshaus oder Ihre Mietwohnung zu verkaufen, reicht das nicht für eine Kündigung. Der Eigentümerwechsel ist weder ein Kündigungsgrund noch ein Grund für eine Mieterhöhung.

Für den Käufer der Immobilie, also für Ihren neuen Vermieter, gilt: Mit dem Erwerb eines Wohnhauses oder von vermieteten Wohnungen darf er den dort wohnenden Mietern mit geltenden Mietverträgen nicht kündigen. Mieterhöhungen dürfen nicht grundlos erfolgen.

Darf der neue Vermieter einen neuen Mietvertrag aufsetzen?

Nein, darf er nicht. In § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) "Kauf bricht nicht Miete" ist festgelegt, dass der neue Vermieter, der eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus gekauft hat, an die Stelle des alten Vermieters tritt. Damit übernimmt er sämtliche Rechte und Pflichten, die sich aus den bestehenden Mietverhältnissen ergeben.

Das bedeutet, dass der neue Eigentümer die bestehenden Mietverträge nicht einfach zu neuen Bedingungen abschließen und von den Mietern auch keine Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag verlangen kann. Die zuvor vereinbarte Miethöhe bleibt also zunächst bestehen – es sei denn, die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sind gegeben.

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Wann darf der neue Eigentümer die Miete erhöhen?

Für bestehende Mietverhältnisse ist gesetzlich geregelt, wie oft und wie umfangreich die Miete angehoben werden darf.

Drei Gründe, warum eine Mieterhöhung nach einem Eigentümerwechsel zulässig ist:

• Mieter und Vermieter haben einen sogenannten Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag abgeschlossen. Darin sind regelmäßige Preissteigerungen fest vereinbart. Fällt der Eigentümerwechsel in den Zeitraum, in dem eine Mietsteigerung fällig wird, darf der neue Vermieter die Miete wie vertraglich vereinbart anheben. Lesen Sie hier mehr zur Staffelmiete.
• Bei allen anderen Mietverträgen sind Mieterhöhungen immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Voraussetzung dafür ist, dass die bisher von Ihnen gezahlte Miete unter der Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen am Wohnort liegt. Entscheidend dabei ist nicht die Marktmiete (Angebotsmiete), also die in Inseraten geforderte Miete, sondern die tatsächlich im Durchschnitt gezahlte Miete in bestehenden Mietverhältnissen für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Der beste und zuverlässigste Nachweis für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietspiegel.
• Möchte der neue Eigentümer die Wohnung oder das Wohnhaus modernisieren, ist eine Mieterhöhung an Vorgaben gebunden. Die Modernisierungsmaßnahmen müssen die Wohnqualität nachhaltig erhöhen oder dazu beitragen, dass Energie gespart wird. Nach einer Sanierung darf Ihr Vermieter die Miete über die örtliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen. Konkret darf er acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Bei mehreren Wohnungen verteilt sich der Betrag auf alle Mietparteien. Zudem gilt die sogenannte Kappungsgrenze. Danach darf die Erhöhung der Monatsmiete pro Quadratmeter in einem Zeitraum von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro betragen.

Wichtig zu wissen: Der Vermieter muss eine Mieterhöhung stets begründen. Eine Mieterhöhung darf nicht mit allgemeinen Preissteigerungen, gestiegenen Handwerkerrechnungen oder damit begründet werden, dass die Miete "seit Jahren" nicht mehr erhöht wurde.

• Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn die letzte Mieterhöhung mehr als ein Jahr zurückliegt.
• Bei Mieterhöhungen nach einem Eigentümerwechsel ist neben der ortsüblichen Vergleichsmiete auch die Kappungsgrenze zu beachten. Das heißt, die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen, in vielen beliebten Wohngegenden sogar nur um 15 Prozent.
• Bei einem vereinbarten Staffelmietvertrag gilt: Eine Mieterhöhung ist aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht möglich.