Immobilienkrise: Vonovia verkauft Wohnungen für 560 Millionen Euro

Vonovia muss Schulden abbauen – deshalb verkauft der Konzern Hunderte Wohnungen. Auch mit den Wärmepumpen gibt es Probleme.

Deutschlands größter Wohnimmobilien-Konzern Vonovia beschafft sich mit dem Verkauf von Immobilien weiteres Geld. Wie auch der ganzen Branche machen dem Bochumer Unternehmen die steigenden Zinsen zu schaffen. Deshalb will Vonovia etwa mit dem Verkauf von Immobilien seine Schulden abbauen.

Aufgrund des derzeit schwierigen Marktumfelds für Immobilienverkäufe wertete das Unternehmen sein Immobilienportfolio ab. Unter dem Strich fiel deswegen im ersten Quartal ein Milliardenverlust an. Die Aktie eröffnete mit einem Kursplus, gab aber schon früh die Kursgewinne wieder ab. Zuletzt verlor das Papier um rund 1,6 Prozent an Wert.

Vonovia werde insgesamt fünf Bestandsobjekte mit 1.350 Wohnungen in Frankfurt, Berlin und München für 560 Millionen Euro veräußern, teilte der im Dax notierte Konzern am Donnerstag in Bochum mit. Käufer sei CBRE Investment Management, ein Vermögensverwalter für Immobilien. Der Buchwert der verkauften Immobilien zuzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung für die noch nicht fertiggestellten Objekte betrage etwa 600 Millionen Euro.

Liquiditätszufluss von etwa 535 Millionen Euro

Aufgrund unterschiedlicher Vollzugszeitpunkte und teilweise gestaffelter Kaufpreiszahlungen sollen die Kaufpreise zwischen Mai und Dezember fließen, hieß es. Vonovia erwartet einen Liquiditätszufluss nach Steuern und Transaktionskosten in Höhe von etwa 535 Millionen Euro.

Erst jüngst hatte der Konzern mitgeteilt, dass er knapp 30 Prozent an seinem Südewo-Portfolio für eine Milliarde Euro an eine von Apollo verwaltete Gesellschaft veräußern will. Der Erlös soll zum Abbau der Schulden verwendet werden.

"Mit mehr als 1,5 Milliarden Euro haben wir unser diesjähriges Verkaufsziel fast erreicht", sagte Unternehmenschef Rolf Buch in einer Telefonkonferenz. Nach einem schwierigen ersten Quartal 2023 mit sehr wenig Bewegung öffne sich der Markt vorsichtig. Käufer und Verkäufer könnten sich wieder einigen. Das sei ein Anlass für Zuversicht.

Verlust von knapp 2,1 Milliarden Euro

Dank der Transaktionen könne Vonovia den diesjährigen Refinanzierungsbedarf vollständig decken sowie einen wesentlichen Teil des für 2024 anstehenden. Um auch den restlichen Refinanzierungsbedarf für 2024 decken zu können, werde Vonovia weiter an dem Verkauf von Immobilien arbeiten, sagte Buch. Insgesamt will Vonovia 2023 zwei Milliarden Euro an Barmittel etwa aus der Veräußerung von Immobilien einsammeln.

Nach jahrelangem Expansionskurs will sich Vonovia nach früheren Angaben von rund 66.000 Wohnungen trennen und mit dem Erlös die Verschuldung reduzieren. Im ersten Quartal hat Vonovia unterdessen einen Milliardenverlust erlitten. Unter dem Strich stand wegen einer Abwertung des Immobilienportfolios ein Verlust von knapp 2,1 Milliarden Euro, wie das Unternehmen weiter berichtete.

Im Vorjahreszeitraum hatte Vonovia einen Gewinn von 58,3 Millionen Euro ausgewiesen. Der Wert des Vermietungsportfolios habe Ende März rund 91,2 Milliarden Euro betragen, hieß es. Ende 2022 wurden die Immobilien noch mit knapp 94,7 Milliarden Euro bewertet.

"Nur eine Momentaufnahme"

"Das aktuelle Bewertungsniveau ist nur eine Momentaufnahme", sagte Buch. Zumal der Vorstand im zweiten Quartal erstmals wieder große Transaktionen sehe. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sei unverändert hoch und übersteige bei weitem das Angebot.

Auch im Tagesgeschäft lief es für Vonovia nicht mehr so rund. Der operative Gewinn (FFO) ging im Jahresvergleich um knapp 18 Prozent auf 462,6 Millionen Euro zurück. Neben höheren Zinsaufwendungen entwickelten sich vor allem die Geschäfte mit der Projektentwicklung und zusätzlichen Dienstleistungen schwächer.

Besser lief es für Vonovia in der Vermietung aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage nach bezahlbaren Wohnraum in den Ballungsgebieten. Die Miete stieg per Ende März im Schnitt auf 7,54 Euro pro Quadratmeter – das waren 1,9 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. In Deutschland betrug die durchschnittliche Miete per Ende März bei Vonovia 7,46 Euro pro Quadratmeter.

Weniger Wohnungsverkäufe

Der Umsatz schrumpfte in den ersten drei Monaten um gut 12 Prozent auf 1,43 Milliarden Euro. Vonovia begründete den Rückgang vor allem mit deutlich geringeren Erlösen aus dem Projektentwicklungsgeschäft sowie weniger Wohnungsverkäufen. Die Jahresziele bestätigte das Unternehmen.

Vonovia konnte in den vergangenen Jahren der Niedrigzinsphase vor allem über Zukäufe im In- und Ausland kräftig wachsen. Dazu profitierte der Konzern von steigenden Mieten in den Großstädten und Neubauten. 2021 glückte Vonovia die Übernahme von Deutschlands zweitgrößtem Vermieter Deutsche Wohnen.

Im vergangenen Jahr wurde Vonovia zudem größter Aktionär beim Branchenrivalen Adler Group, der in schweres Fahrwasser geraten war. Insgesamt besitzt Vonovia als Europas größtes privates Wohnungsunternehmen knapp 550.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich. Hinzu kommen fast 71.000 verwaltete Wohnungen.

Problem mit Wärmepumpen

Zugleich steht der Konzern vor einer weiteren Herausforderung: Vonovia kann in vielen Fällen bereits installierte Wärmepumpen nicht in Betrieb nehmen, weil sie noch nicht angeschlossen werden konnten. Ein Grund sei, dass wegen fehlenden Netzausbaus nicht genügend Strom zur Verfügung stehe, sagte Vorstandschef Buch. Rund 70 installierte Geräte seien noch nicht angeschlossen, sagte eine Firmensprecherin.

Vonovia hatte im Januar 2022 ein Wärmepumpen-Sonderprogramm aufgelegt. Es sieht die Installation von 6.000 Wärmepumpen innerhalb von fünf Jahren vor. In einem ersten Schritt wurden im September insgesamt 115 Wärmepumpen verbaut, die künftig 108 Gebäude mit 671 Wohnungen beheizen sollen. In den meisten Fällen will Vonovia dabei auch selbsterzeugten Strom aus Photovoltaik-Anlagen nutzen.

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Buch bekräftigte, dass bis 2045 auf nahezu allen 30.000 geeigneten Dächern des Gebäudebestandes Photovoltaikanlagen installiert sein sollen. Ende 2022 hatte das Unternehmen 533 Anlagen installiert. Als Zwischenziel bis 2030 will der Immobilienriese 17.000 Dächer mit Photovoltaik-Anlagen versehen. "Klimaneutralität bis 2045 bleibt auch weiterhin ein wichtiges Ziel", betonte Buch.