Untermietvertrag: Wie hoch darf Untermiete sein? Was beachten?

Mieter dürfen ihre Wohnung in der Regel untervermieten. Allerdings gibt es dabei einiges zu beachten. Gehen Sie es falsch an, droht die eigene Kündigung.

Ob Auslandssemester, Auszug der Kinder oder der Wunsch nach einer Wohngemeinschaft – Gründe für eine Untervermietung gibt es viele. Denn so bleiben Sie Mieter der Wohnung, können sich die Miete aber in Teilen oder sogar ganz sparen.

Doch bevor Sie Ihre Wohnung Dritten überlassen können, müssen Sie den Vermieter ins Boot holen. Was Sie tun können, wenn der die Erlaubnis verweigert, warum ein Untermietvertrag sinnvoll ist und was es sonst noch für Hauptmieter und Untermieter zu beachten gilt – der Überblick.

Was ist Untermiete – und was nicht?

Bei einer Untervermietung zahlt ein Untermieter einem Hauptmieter dafür Miete, dass er dessen Wohnung oder Teile davon nutzen darf. Der Vermieter des Hauptmieters muss das in der Regel genehmigen. Kommt es zum Streit, ist es die Pflicht des Hauptmieters, die Erlaubnis nachweisen zu können.

Nicht als Untermiete zählt es, wenn Sie nahe Familienangehörige wie Ehepartner, Eltern oder Kinder aufnehmen. Gleiches gilt für Hausangestellte, Pflegepersonal und Besucher, wenn sie nicht länger als acht Wochen bleiben.

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Achtung: Lebensgefährten sind keine Familienangehörigen. Bevor Sie sie aufnehmen, benötigen Sie deshalb die Genehmigung von Ihrem Vermieter. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH-Urteil vom 5.11.2003 – VII ZR 371/02).

Brauche ich die Erlaubnis vom Vermieter?

Ja. Der Vermieter muss diese laut § 553 Abs. 1 BGB aber in der Regel erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung besteht. Das können persönliche, wirtschaftliche oder familiäre Gründe sein, die sich jedoch erst nach Abschluss des Mietvertrages ergeben haben dürfen.

Solche Gründe sind beispielsweise:

• Der Mieter ist finanziell auf die Untermiete angewiesen.
• Er kann seine Wohnung aus beruflichen Gründen vorübergehend nicht nutzen.
• Er studiert oder arbeitet vorübergehend im Ausland.
• Der Mieter nimmt nach der Trennung vom Partner einen Untermieter auf.
• Er möchte eine WG gründen.

Besteht solch ein berechtigtes Interesse, haben Sie ein Recht auf Untervermietung – allerdings nur für einen Teil der Wohnung. Der in Mietverträgen oft enthaltene Ausschluss der Untervermietung an Dritte ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters ist dann unwirksam.

Nur einen Teil der Wohnung unterzuvermieten bedeutet, dass Sie zum Beispiel nur ein Zimmer untervermieten oder selbst noch gelegentlich ein Zimmer nutzen, etwa um darin Möbel unterzustellen.

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Anders sieht es aus, wenn Sie die komplette Wohnung untervermieten wollen. In diesem Fall erlischt das Recht auf Untervermietung und der Vermieter darf frei entscheiden, ob er Ihrem Wunsch nachkommt oder nicht.

Was tun, wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert?

Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Sie Ihre Wohnung nicht an Dritte untervermieten. Erhalten Sie keine Erlaubnis zur Untervermietung, haben Sie aber ein Sonderkündigungsrecht. Sie können das Mietverhältnis dann mit einer Frist von drei Monaten außerordentlich kündigen.

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Alternativ können Sie Ihr Recht einklagen und zudem Schadenersatz vom Vermieter verlangen. Ob Sie damit erfolgreich sind, hängt jedoch vom Einzelfall ab.

Auch eine Teil-Untervermietung können Vermieter ablehnen, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

• Der Mieter möchte die Wohnung an Touristen untervermieten (Zweckentfremdung).
• Die Wohnung wäre durch einen weiteren Bewohner übermäßig belegt.
• Der Untermieter ist unzumutbar und könnte den Hausfrieden stören.

Was ist bei der Untervermietung noch zu beachten?

Wenn Sie die Erlaubnis zur Untervermietung einholen, sollten Sie das in jedem Fall schriftlich tun und Ihrem Vermieter eine Frist setzen. Sie sollten in dem Schreiben folgende Angaben machen:

• räumlicher Umfang der Untervermietung
• Zeitraum der Untervermietung
• Grund für die Untervermietung
• Name des Untermieters
• Höhe der Miete

Einkommensnachweise oder Informationen darüber, wie kreditwürdig der Untermieter ist, brauchen Sie nicht zu liefern. Die Gesamtmiete überweist weiter der Hauptmieter. Beachten Sie, dass der Vermieter jeden neuen Untermieter oder jeden Untermieterwechsel neu genehmigen muss.

Welche Bestandteile hat ein Untermietvertrag?

Ist die Untervermietung genehmigt, sollten Sie einen schriftlichen Vertrag mit dem Untermieter abschließen. Der Untermietvertrag regelt neben den grundlegenden Angaben wie den Namen der Mietparteien, der Höhe der Miete und der genauen Beschreibung des Objekts auch die Dauer des Mietverhältnisses. Außerdem sollten Sie die Kündigungsfrist im Vertrag festhalten.

Muster für Untermietverträge finden Sie im Internet, zum Beispiel bei Mieter- oder Eigentümerverbänden (Muster des Deutschen Mieterbunds Hannover).

Was in einem Mietvertrag geklärt werden sollte:

• Namen der Vertragsparteien
• genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk)
• Mietbeginn
• Mietdauer
• Miethöhe
• Kostenaufschlüsselung Nebenkosten
• Kaution
• Art des Mietverhältnisses (befristet oder unbefristet)
• Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, vor allem auf die Regeln zu Schönheitsreparaturen
• Kündigungsvereinbarung, zum Beispiel Kündigungsfrist
• Verbot der Unter-Untervermietung
• Rückgabe der Mietsache
• Schadenregulierung

Ist die Vermietung befristet, müssen Sie einen Grund für die Befristung angeben – zum Beispiel, dass die Wohnung nach Ablauf des Vertrages wieder selbst bewohnt werden soll.

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Zeitmietverträge können außerdem in der Regel weder der Untermieter noch der Mieter vorzeitig kündigen. Eine Ausnahme kann ein grobes Fehlverhalten des Untermieters oder Vermieters sein, das zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Bei Untermiete ohne Befristung können Sie jederzeit kündigen, solange Sie die Kündigungsfrist einhalten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Wer haftet bei der Untermiete für Schäden?

Bei einem Untermietvertrag bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter in der Verantwortung (§ 540 Abs. 2 BGB). Das bedeutet, dass der Mieter für ein Verschulden des Untermieters geradestehen muss.

Aus diesem Grund sollten Sie im Untermietvertrag festhalten, dass der Untermieter für selbst verschuldete Schäden an der Wohnung haftet. Ratsam ist, auf einer Haftpflichtversicherung des Untermieters zu bestehen.

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Das gilt auch für Handlungen, die der Untermieter zu unterlassen hat. Vermietet zum Beispiel der Untermieter die Wohnung weiter, kann das eine Kündigung des Hauptmieters rechtfertigen.

Allerdings hat auch der Untermieter das Recht, den Hauptmieter der Wohnung auf Schadenersatz in Anspruch zu nehmen. Etwa wenn die Untervermietung wider Erwarten nicht genehmigt war und der Vermieter den Auszug des Untermieters verlangt. Dann darf der Untermieter den Untermietvertrag zudem außerordentlich und fristlos kündigen.

Darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn ich untervermiete?

Ja. Der Vermieter darf einen angemessenen Untermietzuschlag erheben – allerdings nur, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Stimmt dieser nicht zu, riskiert er damit jedoch die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung. Das heißt: Will der Vermieter einen Zuschlag erheben, kommen Sie als Untervermieter kaum drumherum.

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Als angemessen gilt ein Zuschlag von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete. Wird selbst mit dem Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht, darf der Vermieter sogar bis zu 25 Prozent mehr verlangen.

Wie hoch darf die Untermiete sein?

Das können Sie in der Regel selbst aushandeln. Allerdings müssen Sie sich an die Mietpreisbremse halten. Am besten orientieren Sie sich an Ihrer eigenen Quadratmeter-Miete.

Untervermieten Sie die Wohnung möbliert, dürfen Sie einen Aufschlag verlangen. Nebenkosten wie Heizung, Strom und Telefon sollte der Untermieter anteilig zahlen.

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Muss ich Einnahmen aus der Untermiete versteuern?

Ja. Mieteinkünfte müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Daraus ergibt sich aber nicht automatisch eine Steuerschuld. Vielmehr hängt das davon ab, ob Sie mit der Untervermietung Gewinn oder Verlust gemacht haben.

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Das heißt: Sind die Ausgaben höher als die Einnahmen, kann dieser Verlust Ihr steuerpflichtiges Einkommen senken und zu einer Steuererleichterung führen. Erzielen Sie hingegen einen Gewinn, kann sich die Steuerlast entsprechend erhöhen.