Kündigung und Kaution: Diese Fristen gelten für Mieter und Vermieter

Welche Fallstricke gibt es bei der Kündigung des Mietverhältnisses und auf welche Fristen müssen Mieter und Vermieter achten? Alles zum Thema Kündigung des Mietvertrages finden Sie hier.

Manchmal kann sich die eigene Wohnsituation, beispielsweise durch einen Jobwechsel, kurzfristig ändern. Obwohl Mietwohnungen durch ihre Ungebundenheit viele Vorteile bieten, gibt es auch Pflichten, die Mieter und Vermieter beachten müssen. Bei einer Kündigung müssen beide Parteien laut § 573c BGB gesetzlich vorgegebene Fristen einhalten. Auch nach dem Auszug gelten bestimmte Termine, wenn es beispielsweise um die Rückzahlung der Mietkaution geht.

Kündigungsfrist für den Mieter

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter. Diese Frist gilt unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis andauerte. Sie sollten spätestens bis zum Dritten des Monats, bei dem die Frist beginnt, die Kündigung schriftlich einreichen.

Der Mieter hat im Gegenteil zum Vermieter das Recht, die Kündigungsfrist zu verkürzen, falls das im Mietvertrag festgehalten wurde. Wichtig ist, dass das Kündigungsschreiben rechtzeitig beim Vermieter ankommt. Dafür muss dieses spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eintreffen. Wichtig zu beachten: Auch der Samstag zählt als Werktag.

Die Kündigung ist eine rechtsverbindliche Erklärung. Achten Sie daher bei einer Kündigung darauf, dieses via Einschreiben-Einwurf oder Einschreiben-Rückschein zu versenden. So haben Sie eine Bestätigung, dass die Kündigung wirklich und fristgerecht eingetroffen ist.

Wirklich sicher können Sie sein, wenn Sie das Schreiben persönlich überreichen und sich sogleich den Erhalt schriftlich bestätigen lassen. Am besten auf einer Kopie des Kündigungsschreibens: "Kündigung erhalten am ... (aktuelles Datum), Unterschrift."

Einen Kündigungsgrund müssen Sie nicht angeben.

Vermieter haben andere Fristen

Vermieter haben zwei Punkte zu berücksichtigen: Der Vermieter darf nicht grundlos kündigen, außer es handelt sich um grobe Verstöße wie eine Zahlungsverweigerung. Kündigungsgrund kann entweder die Anmeldung von Eigenbedarf sein oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung.

Bei Eigenbedarf benötigt der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Verwandte. Bei Hinderung wirtschaftlicher Verwertung erleidet der Vermieter durch das Mietverhältnis starke finanzielle Verluste.

Außerdem hängt die Kündigungsfrist des Vermieters von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Bis zu fünf Jahren reichen ebenfalls drei Monate. Von fünf bis acht Jahren sollten Sie sechs Monate im Voraus kündigen und ab acht Jahren sogar neun Monate. Für den Vermieter sind vertragliche Kurzregelungen nicht gültig.

Außerordentliche Kündigung als Sonderfall

Eine fristlose Kündigung ist von beiden Seiten nur möglich, wenn die Mietsituation nicht mehr zumutbar ist oder eine Partei sich mehrfach vertragswidrig verhält. Das Gesetz fordert bis auf wenige Ausnahmen vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung.

Widersprechen kann der Mieter zwar, dann landet der Fall jedoch vor Gericht. Meist entscheiden die Richter dann für den Vermieter. Und: Wer gegen die fristlose Kündigung des Mieters Einspruch einlegt, sollte damit rechnen, dass das Mietverhältnis und die eigene Wohnsituation darunter leiden wird. Unter Umständen kann es aber auch sein, dass die Richter für den Mieter entscheiden und ein Kündigungsverzicht ausgehandelt wird.

Gekürzte Kündigungsfristen

Ein Sonderkündigungsrecht für Mieter gilt beispielsweise wenn die Miete aufgrund einer Modernisierung erhöht werden soll. Dann kann der Mieter häufig eher aus der Wohnung ausziehen.

Bei Untermieten ist die Kündigungssituation für den Mieter problematisch, denn es gilt eine verkürzte vierwöchige Kündigungsfrist. Der Vermieter kann die Kündigung ohne Begründung einreichen, wenn er die Wohnung möbliert stellt oder ebenfalls in ihr lebt. Betroffen sind hauptsächlich Studenten und Pendler mit Untermietverträgen. Erkundigen Sie sich deshalb vorab bei Vertragsschluss um Ihre Rechte als Mieter.

Früherer Auszug

Wenn Mieter eher als vereinbart aus der Wohnung ziehen, müssen sie oft dennoch die Miete für die Zeit bis zum Vertragsende zahlen. Eine Ausnahme gibt es, wenn der neue Mieter früher in die Wohnung möchte, dann wird auf die Fortzahlung bis zum offiziellen Auszugstermin von den meisten Vermietern verzichtet. Ein weiterer Grund: Möchte der Vermieter die Wohnung vollständig sanieren oder renovieren, kann es ebenfalls vorkommen, dass er auf die Fortzahlung der Miete bei einem verfrühten Auszug verzichtet. Denn je eher die Handwerker in die Räume können, desto eher kann der Vermieter diese wieder vermieten.

Kurz: Entstehen dem Vermieter durch den verfrühten Auszug des alten Mieters keine Kosten beziehungsweise gehen ihm dadurch keine Einnahmen verloren, kann ein Mieter eher ausziehen und dadurch Geld sparen.

Rückzahlung der Kaution

Nach der Wohnungsübergabe muss der Vermieter die Kaution plus Zinsen an den Mieter zurückzahlen. Allerdings nicht sofort. Grundsätzlich beträgt die Verjährungsfrist für Ansprüche aus Mietverhältnissen drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Das heißt: Forderungen des Mieters zum Beispiel wegen zu viel gezahlter Miete, die im Laufe des Jahres 2018 entstanden sind, verjähren am 31. Dezember 2021.

Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter im Zweifel zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist. So wird gerechnet:

• Ende des Mietverhältnisses 31. Oktober 2018
• Ansprüche werden sechs Monate später fällig, also am 30. April 2019
• Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember 2018
• Verjährung des Mieteranspruchs 31. Dezember 2021

Neben der regulären dreijährigen Verjährungsfrist gibt es aber auch kürzere Kündigungsfristen. Hat der Mieter zu Unrecht, aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel, beim Auszug Schönheitsreparaturen durchgeführt oder bezahlt, hat er gegenüber dem Vermieter einen Rückforderungs- oder Erstattungsanspruch. Dieser verjährt aber schon sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Sonderfall alte Mietverträge

In alten, bis Herbst 2001 abgeschlossenen Mietverträgen steht oft, dass nach zehn Jahren Mietzeit eine zwölfmonatige Kündigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. Diese Regelung ist auch heute noch wirksam. Der Vermieter muss sich an diese vertragliche Regelung halten, er kann dann nur mit einer Frist von zwölf Monaten kündigen. Mieter dagegen können auch bei derartigen Alt-Mietverträgen immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

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Und: Haben der Vermieter und Mieter einen Kündigungsausschluss vereinbart, darf der Mietvertrag von beiden Vertragsparteien innerhalb eines bestimmten Zeitraumes nicht gekündigt werden. Mieter sollten jedoch prüfen, ob sich hierdurch für sie Unannehmlichkeiten ergeben könnten.