Heizung fällt im Winter aus: Bis zu 100 Prozent Mietminderung

Mietrecht

Mieter-Rechte bei defekter Heizung im Winter

Wenn Herbst und Winter ihr kaltes Gesicht zeigen, gibt es für Mieter kaum etwas schlimmeres, als eine defekte Heizung. Lassen sich einzelne Räume oder gar die ganze Wohnung nicht mehr beheizen, muss der Vermieter schnellstens reagieren und den Mangel beseitigen. Doch was können Mieter tun, wenn sich der Wohnungseigentümer damit Zeit lässt? Kann man die Miete kürzen oder eine Reparatur selbst in Auftrag geben? Was müssen Mieter dabei beachten, um am Ende nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben? Einige grundlegende Gerichtsurteile zu kaputten Heizungen im Winter haben wir für Sie zusammengestellt. Im Extremfall darf die Miete komplett einbehalten werden.

Wenn die Heizung nicht funktioniert, müssen Mieter das nicht einfach hinnehmen und so ihre Gesundheit gefährden. Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, den Mangel so schnell wie möglich zu beseitigen – und zwar unabhängig davon, ob er ihn selber zu verantworten hat. Voraussetzung ist lediglich, dass der Mieter den Defekt unverzüglich meldet.

Heizung muss Raumtemperatur von 20 Grad ermöglichen

In ihrer laufenden Rechtsprechung sind sich die deutschen Gerichte weitgehend einig, dass in Wohnräumen tagsüber Temperaturen von mindestens 20 bis 22 Grad erreichbar sein müssen. Diese Vorgabe gelte jedenfalls zwischen sechs und 23 Uhr, so ein Beschluss des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 64 S 266/97). In den Nachtstunden muss eine Raumtemperatur von mindestens 18 Grad erreicht werden können.

Das richtige Vorgehen bei defekter Heizung

Wenn Heizkörper oder Öfen nicht warm werden, muss unverzüglich der Vermieter informiert werden. Nur so kann sich dieser um die Beseitigung des Mangels kümmern. Unternimmt der Vermieter zunächst nichts, sollte man ihm eine letzte, angemessene Frist für die Beseitigung des Mangels setzen.

Wie lang diese Frist sein muss, hängt davon ab, wie stark der vorliegende Mangel die Wohnqualität beeinträchtigt. Ein Totalausfall der Heizung bei Außentemperaturen unter dem Gefrierpunkt rechtfertig also eine kürzere Frist als beispielsweise der Ausfall eines einzigen Heizkörpers in der Küche. Im Einzelfall beraten der Mieterbund, andere lokale Mieterhilfs-Vereine oder die .

Nach Ablauf der Frist hat der Mieter das Recht, selbst einen Fachbetrieb mit der Reparatur der Heizung zu beauftragen. Die Kosten hat der Vermieter zu tragen. Wenn dieser die Kosten nicht direkt übernimmt, können sie mit den nächsten Mietzahlungen verrechnet werden.

Anders sieht es bei Fernwärme aus. Hat der Mieter selbst einen Vertrag mit dem Fernheizwerk abgeschlossen, muss er sich bei ausfallender Leistung direkt an seinen Energieversorger wenden. Der Vermieter ist in diesem Fall nur für die einwandfreie Funktion der Heizkörper verantwortlich.

Mietminderung wegen defekter Heizung

Für die Dauer des Heizungsausfalls hat ein Mieter das Recht, einen Teil der Miete einzubehalten. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter sofort über den Mangel informiert wurde und damit die Möglichkeit hatte, den Defekt zu beheben.

Wie hoch die Kürzung ausfallen darf, hängt davon ab, wie schwerwiegend der Mangel ist. Im Extremfall wird eine Wohnung im tiefsten Winter bei Heizungsausfall unbewohnbar. In einem solchen Fall kann sogar eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt sein, so ein Beschluss des Landgerichts Berlin (Az. 65 S 70/92). Bei einem Ausfall im Oktober und bei Temperaturen im Plusbereich, wäre eine solch hohe Kürzung sicherlich übertrieben. Mietminderungen um die 20 Prozent erscheinen hier angemessener.

Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab

Allgemeingültig festzulegen, wie hoch eine Mietminderung in konkreten Fällen sein darf, ist unmöglich. Gerichtsurteile beziehen sich immer nur auf den jeweils verhandelten Einzelfall und sind deshalb nicht notwendigerweise auf andere, ähnlich gelagerte Sachverhalte übertragbar – zumal die laufende Rechtsprechung zum Thema alles andere als einheitlich ist. Eine erste Orientierung, welcher Heizungsdefekt eine Kürzung rechtfertigt und wie hoch diese ausfallen darf, gestatten Einzelurteile aber dennoch. Einige grundlegende Gerichtsurteile zu kaputten Heizungen im Winter haben wir für Sie zusammengestellt.

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