Bauträger insolvent: So können sich Bauherren schützen

Das Haus ist gerade im Bau und plötzlich geht der Bauträger insolvent. Für Bauherren ist das eine Katastrophe. Können sie sich davor schützen?

Wer ein Haus bauen möchte, beauftragt entweder ein Bauunternehmen und sucht seinen Bauplatz selbst, oder nimmt den Service eines Bauträgers in Anspruch, der sich sowohl um die Grundstückbeschaffung als auch um die Bauleistung kümmert. Quasi alles aus einer Hand – und das zum Festpreis.

Doch immer häufiger kommt es vor, dass Bauträger und auch Bauunternehmen insolvent gehen. Beispielsweise, weil die veranschlagten Kosten (Material, Energie, Gerätemiete) plötzlich so hoch ausfallen, dass sich die Firma extrem stark verschuldet und nicht mehr liquide ist.

Vor allem für Bauherren ist das eine Katastrophe. Zum einen, weil das Geld, mit dem sie unter Umständen in Vorleistung gegangen sind, weg ist. Zum anderen, weil das Bauvorhaben stoppt und sie nun ein neues Bauunternehmen finden und beauftragen müssen und somit mehr Geld und Zeit verschwenden, als sie vor Baubeginn kalkuliert haben. Das wiederum kann dazu führen, dass sich die Bauherren finanziell ebenfalls so stark belasten und das Bauvorhaben komplett gestoppt werden muss.

Es gibt jedoch Punkte, mit denen Bauherren dieses Risiko minimieren können.

Gibt es einen gesetzlichen Schutz?

Nein. Vor den Folgen einer Bauträger-Insolvenz sind Bauherren gesetzlich kaum geschützt. Doch völlig hilflos ausgeliefert sind Häuslebauer der Geschäftsentwicklung ihres Bauträgers auch nicht. Laut Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands privater Bauherren (VPB), gibt es Warnsignale, die auf eine drohende Insolvenz hindeuten, bevor diese eintritt.

Vor allem bei einer Insolvenz ist rechtzeitiges Handeln besonders wichtig. Denn wenn das Bauprojekt in das Insolvenzverfahren hineingezogen wird, kommt der Bauherr im Normalfall nicht mehr aus seinem Vertrag heraus. Zudem darf er auch nicht weiterbauen. "Tut er das dennoch, freut das den Insolvenzverwalter, denn er kann vom Bauherrn Schadensersatz verlangen und das Geld an die Gläubiger verteilen. Schließlich hat der Bauherr ihm mit seiner Eigenmächtigkeit die Chance genommen, den Bau vertragsgemäß fertigstellen zu lassen und dafür die Rechnung zu stellen", erklärt Holger Freitag die geltende Rechtslage.

Am härtesten trifft es Bauherren, die ihr Haus mit einem Bauträger errichten lassen. Hier gehört das Baugrundstück nämlich bis zum Schluss dem Bauträger. Geht dieser pleite, bevor Haus und Grundstück an den Bauherren übergeben wird, fällt das Areal samt Baustelle an die Gläubigerbanken. Etwas besser gestellt sind Bauherren, die mit Generalüber- oder Generalunternehmer auf ihrem eigenen Grundstück bauen. Sie müssen das Insolvenzverfahren zwar auch abwarten, können aber hinterher ihren Bau selbst fertigstellen, sofern ihr Budget dazu noch ausreicht.

Worauf man bei Bauvertrag und Zahlungsplan achten muss

Rechtsanwalt Freitag rät daher zur Vorsorge: Bauherren sollten mindestens die ihnen gesetzlich zustehende Erfüllungssicherheit bei Zahlung der ersten Rate geltend machen. Diese liegt aktuell bei fünf Prozent der Gesamtsumme zugunsten des Erwerbers. Das bedeutet, dass der Bauherr entweder von der ersten Rate 5 Prozent der Bausumme einbehalten darf oder, dass die Baufirma oder der Bauträger dem Bauherren eine entsprechende Sicherheit geben.

Wichtig ist darüber hinaus der Zahlungsplan: Gemäß § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) darf der Bauträger seine Vergütung auf maximal sieben Teilzahlungen aufsplitten. Freitag rät den Bauherren darüber hinaus von der unfreiwilligen Vorkasse zwingend ab. Allerdings sind viele Zahlungspläne tückisch formuliert, sodass nicht jeder gleich die Feinheiten und Pfeilstricke erkennt. Unabhängige Bausachverständige können einschätzen helfen, ob der Zahlungsplan realistisch und für beide Vertragsparteien ausgewogen ist.

Sind die geforderten Abschlagszahlungen beispielsweise höher als der tatsächliche Wert der bis zur Fälligkeit erbrachten Leistung, sind die Überzahlungen verloren, wenn die Firma insolvent wird. Die zu viel gezahlten Gelder gehen in die Konkursmasse der Firma ein und sind für den Verbraucher meist vollständig verloren. Bauherren sollten solche Bauverträge von vorneherein nicht unterzeichnen und geforderte Abschlagszahlungen während der Bauphase immer erst dann überweisen, wenn klar ist, dass der Bauabschnitt tatsächlich fertig und mängelfrei ist – gegebenenfalls bestätigt durch den eigenen Bausachverständigen.

Diese Warnzeichen auf der Baustelle kündigen Unheil an

Aber selbst wenn eine Baufirma anfangs solide dasteht, wenn die Sicherheiten gestellt sind und der Zahlungsplan in Ordnung ist, kann sie auch während der Bauphase noch in Turbulenzen geraten. Das passiert allerdings meist nicht von heute auf morgen. Es gibt eindeutige Warnzeichen, die auf mögliche Zahlungsprobleme und damit eine womöglich bevorstehende Insolvenz der Baufirma hindeuten.

"Bauherren sollten unbedingt regelmäßig auf ihrer eigenen Baustelle nach dem Rechten sehen", empfiehlt Rechtsanwalt Freitag. "Dann fällt ihnen auf, wenn sich Arbeiten verzögern, Subunternehmer nicht mehr erscheinen, wenn plötzlich fremde Firmen auftauchen, Material nicht geliefert wird oder wenn die Baustelle tagelang verwaist ist und einen schlampigen Eindruck macht. Das alles können Hinweise auf mögliche Probleme der Firma sein."

Fallen dem Bauherren solche Unregelmäßigkeiten auf, bevor die Firma Insolvenz angemeldet hat, kann er noch reagieren und vielleicht das Schlimmste verhindern. "Dann findet sich eventuell zusammen mit dem Baurechtsanwalt noch ein Grund für eine außerordentliche Kündigung", erklärt Baufachjournalistin Eva Reinhold-Postina t-online. Läuft erst einmal das Insolvenzverfahren, ist es dafür zu spät. Wer versuchen will, noch rechtzeitig vorher aus seinem Vertrag herauszukommen, sollte aber spätestens dafür unbedingt professionelle Hilfe in Anspruch nehmen und sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen, rät die Expertin.

Was tun, wenn die Baufirma schon insolvent ist?

Holger Freitag rät Bauherren schon im Falle einer bereits eingetretenen Firmenpleite zum Fachanwalt zu gehen. "Wer ohne besonderen Grund kündigt, der muss am Ende dem Insolvenzverwalter den Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen zahlen", warnt der VPB-Jurist vor Alleingängen. "Wer mit dem Bauträger baut und wie fast immer nur eine Auflassungsvormerkung als Sicherheit hat, verliert mit einem Rücktritt sogar praktisch alle geleisteten Zahlungen."

Ob und wie es mit dem Bau weitergehen kann, müsse im Detail mit den Insolvenzverwaltern und den beteiligten Banken verhandelt werden und hänge von mehreren Faktoren ab: etwa vom Stand des Bauvorhabens, ob es auf eigenem oder fremdem Grundstück entsteht, ferner vom Zahlungsstand sowie von den Zielen des Bauherrn. Eventuell sind auch noch andere Bauherren betroffen, etwa in einer Eigentumswohnungsanlage. Auch ihre Interessen müssen unter einen Hut gebracht werden.

Gemeinsam mit dem Baufachanwalt können die Bauherren nach einem außerordentlichen Kündigungsgrund suchen, mit dem Bausachverständigen den Bautenstand feststellen und klären, wie man den offenen Bau gegen Regen und Frost schützt. "Ohne Beratung sollte man hier nicht unterwegs sein", mahnt Freitag. Dafür ist die Rechts- und Gemengelage einfach zu komplex.

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Zusätzlich kann auch ein Blick auf das Portal insolvenzbekanntmachung.de helfen. Hier können Bauträger vorab prüfen, ob der Bauträger bereits Insolvenz angemeldet hat.