Grundsteuer auf Mieter umlegen: Wie viel ist erlaubt? | Eine Übersicht

Wer zur Miete wohnt, zahlt die Rechnung für viele Ausgaben seines Vermieters – auch die Grundsteuer. Wir zeigen, wie die Umlage funktioniert.

Gartenarbeit, Treppenhausreinigung, Winterdienst: Vermieter können ihre Mieter an vielen Kosten beteiligen. Das gilt auch für die Grundsteuer, die Eigentümer jährlich an die Kommunen zahlen müssen.

Rechtliche Grundlage dafür sind § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) und § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Demnach können Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, dass Mieter die umlagefähigen Betriebskosten zu tragen haben. Welche das genau sind, ist in der Betriebskostenvereinbarung aufgeführt. Die Grundsteuer gehört dabei zu den "laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks".

Wie legt der Vermieter die Grundsteuer um?

Der Vermieter lässt den Mieter in der Regel während des Jahres Abschlagszahlungen auf die Grundsteuer leisten. Die endgültige Abrechnung folgt dann mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung.

Je nachdem, wie hoch die Vorauszahlungen ausfielen, fordert der Vermieter noch Geld nach oder erstattet einen Teil zurück. Das Gesetz sieht als Verteilerschlüssel für die Umlage der Grundsteuer grundsätzlich die Wohnfläche vor (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).

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Wie viel Grundsteuer kann man auf Mieter umlegen?

Das hängt davon ab, wie die Immobilie insgesamt genutzt wird. Ist sie zu 100 Prozent vermietet, dürfen Vermieter die Grundsteuer komplett auf ihre Mieter umlegen. Wohnt der Vermieter selbst im Haus, muss er den Teilbetrag selbst zahlen.

• Beispiel: Nehmen wir an, ein Vermieter zahlt für ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen à 90 Quadratmeter, 80 Quadratmeter und 50 Quadratmeter 400 Euro Grundsteuer im Jahr. Er selbst wohnt nicht mit im Haus. Dann kann er die Grundsteuer folgendermaßen umlegen: 163,64 Euro entfallen auf die 90-Quadratmeter-Wohnung (400 Euro / (220 Quadratmeter / 90 Quadratmeter)), 145,45 Euro auf die 80-Quadratmeter-Wohnung (400 Euro / (220 Quadratmeter / 80 Quadratmeter)) und 90,91 Euro auf die 50-Quadratmeter-Wohnung (400 Euro / (220 Quadratmeter / 50 Quadratmeter)).

Ein Sonderfall sind gemischte Wohnanlagen, also Immobilien mit gewerblichen Flächen und Wohnraum. Vermieter können die Grundsteuer dort nicht anhand der genutzten Quadratmeter berechnen.

Das liegt daran, dass die Höhe der Grundsteuer bisher noch vom sogenannten Einheitswert eines Gebäudes abhängt. Dieser wiederum wird unter anderem anhand der Mietpreise ermittelt. Mehr zum Einheitswert lesen Sie hier.

Achtung: Der Einheitswert soll ab 2025 durch den Grundsteuerwert ersetzt werden. Dafür müssen Eigentümer derzeit eine zusätzliche Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen.

Da Gewerbeimmobilien in der Regel teurer vermietet werden können als Wohnraum, ist die Grundsteuer für gemischt genutzte Immobilien höher. Damit private Mieter diese zusätzliche Last nicht mittragen müssen, wird die Grundsteuer, die auf die Gewerbeflächen entfällt, herausgerechnet. Voraussetzung dafür: Die Überbelastung der privaten Mieter muss höher sein als 10 Prozent.