Mieterhöhung nach Mietspiegel: Es gibt Grenzen – was Mieter wissen sollten

Will Ihr Vermieter die Miete erhöhen, begründet er das in der Regel mit dem Mietspiegel. Was es damit auf sich hat und wie Sie die Erhöhung überprüfen.

Jede Mieterhöhung muss begründet sein. So schreibt es § 558a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vor. Typischerweise nutzen Vermieter dafür den aktuellen Mietspiegel als Grundlage. Doch was ist das eigentlich genau? Und wie prüfe ich, ob eine Mieterhöhung nach Mietspiegel rechtens ist?

Beim Mietspiegel handelt es sich um eine Datensammlung, der sich die Mietpreise für vergleichbare Wohnungen entnehmen lassen. Mit ihm können Vermieter und Mieter also nachvollziehen, ob die ortsübliche Vergleichsmiete in den vergangenen Jahren gestiegen ist. Ortsübliche Vergleichsmiete meint die durchschnittliche Miethöhe je nach Lage und Ausstattung einer Wohnung.

Ergibt sich aus dem Mietspiegel, dass die Preise für vergleichbare Wohnungen innerhalb der vergangenen sechs Jahre gestiegen sind, kann der Vermieter die Miete bis zu ebenjener inzwischen ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Es gibt allerdings einige Ausnahmen.

Mieterhöhung nach Mietspiegel: Es gibt Grenzen

Damit der Vermieter nicht jedes Mal die Miete erhöht, sobald ein neuer Mietspiegel erscheint, hat der Gesetzgeber die sogenannte Kappungsgrenze erfunden. Sie regelt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf. In Städten mit besonders knappem Wohnraum kann die Grenze auf 15 Prozent gesenkt werden.

Für Mieter mit einem Staffel- oder Indexmietvertrag gelten andere Regeln. Hier kann es vorkommen, dass die Miete sogar stärker steigt als die ortsübliche Vergleichsmiete. Aber auch das Gegenteil kann der Fall sein. Mehr zu Staffelmietverträgen lesen Sie hier. Weitere Informationen zur Indexmiete finden Sie in diesem Artikel.

So lesen Sie den Mietspiegel richtig

Haben Sie einen klassischen Mietvertrag und ist die Kappungsgrenze noch nicht erreicht, sollten Sie den Mietspiegel mit der geforderten Erhöhung Ihres Vermieters abgleichen. Ist dieser frei zugänglich, etwa auf der Website Ihrer Gemeinde, ist der Vermieter nicht verpflichtet, ihn der Ankündigung über die Mieterhöhung beizulegen.

Seit 2023 müssen alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen (§ 558c Abs. 4 BGB). Suchen Sie darin zunächst nach dem Baujahr Ihrer Wohnung. Sie finden dann die für Sie gültige Nettokaltmiete pro Monat und Quadratmeter – angegeben als Spanne zwischen drei Werten: unterem, mittlerem und oberem. Je nach Lage, Ausstattung und energetischem Zustand sind noch Ab- und Zuschläge ausgewiesen, mit deren Hilfe Sie Ihre Wohnung einordnen können.

Was, wenn es keinen Mietspiegel gibt?

Um als Grundlage für eine Mieterhöhung zu gelten, muss es sich um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel handeln. Dieser wird anhand wissenschaftlicher Erkenntnisse erstellt und ist von der Gemeinde und den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt.

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In kleineren Städten und Gemeinden gibt es häufig keinen Mietspiegel. Dann können Vermieter auf drei vergleichbare Wohnungen hinweisen, um eine Mieterhöhung zu begründen. Diese Wohnung müssen sich in Lage, Größe und Ausstattung ähneln, um als vergleichbar zu gelten. Auch in Städten mit qualifiziertem Mietspiegel darf diese Art der Begründung angewendet werden. Allerdings müssen Vermieter dann zumindest die Zahlen aus diesem Mietspiegel im Schreiben zur Mieterhöhung nennen.