Was zählt zur Wohnfläche? | Wohnflächenberechnung

80 m² – oder doch nur 70 m²? Wer bei seiner Wohnungsgröße lediglich den Angaben im Mietvertrag vertraut, kann teilweise deutlich zu viel für seine Wohnung zahlen. Denn nicht immer wurde richtig ausgemessen.

Viele Wohnflächenberechnungen bei Mietwohnungen sind falsch. Vor einigen Jahren hatte eine Studie der Dekra bei zwei Dritteln Abweichungen festgestellt. Das ist auch nicht verwunderlich, weil nicht einheitlich geregelt ist, wie beispielsweise Balkon oder Terrasse in die Wohnfläche eingerechnet werden dürfen. Selbst das Datum des Mietvertrags ist bei der Berechnung bedeutsam. So rechnet man die Größe der Wohnung richtig aus.

Was nicht zur Wohnfläche zählt

Nebenräume außerhalb der Wohnung wie Keller und Dachböden sind kein Teil der Wohnfläche. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Sie dürfen nur dann gesondert berechnet werden, wenn dies explizit im Mietvertrag geregelt ist oder ein zusätzlicher Mietvertrag über diese Flächen abgeschlossen wurde. Auch bei Mieterhöhungen dürfen diese Flächen nicht herangezogen werden. Hierbei kommt es nämlich nur auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Zu den Nebenräumen zählen gemäß § 2 Abs. 3 der Wohnflächenverordnung (WoFlV):

• Abstellräume außerhalb der Wohnung
• Bodenräume
• Garagen
• Hausflur
• Heizungsräume
• Kellerräume
• Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
• Trockenräume
• Waschräume beziehungsweise -küchen

Ausnahmen gibt es bei:

• Balkonen
• Dachgärten
• Loggien
• Terrassen
• unbeheizten Wintergärten

Beispielsweise wenn diese zu allen Seiten hin begrenzt beziehungsweise geschlossen sind. Dann werden sie anteilig (25 bis 50 Prozent) berechnet.

Was zur Wohnfläche zählt

Hingegen zur Wohnfläche können Fitnessräume, Schwimmbäder und Wintergärten gezählt werden, da diese von allen Mietern genutzt werden können.

Zur Wohnfläche zählen laut WoFlV auf jeden Fall:

• Abstellkammer
• allgemein Nebenräume, die ausschließlich vom Mieter genutzt werden und sich unmittelbar in seiner Wohnung befinden
• Badezimmer
• Diele
• Esszimmer
• Flur
• Hauswirtschaftsraum
• Kinderzimmer
• Küche
• Schlafzimmer
• Toilettenräume beziehungsweise Gäste-WCs
• Vorratsraum
• Wohnzimmer

Ausnahmen bei Dachgeschosswohnungen

Bei Dachgeschosswohnungen ist die Berechnung der Wohnfläche besonders schwierig. Die Grundfläche entspricht nur in seltenen Fällen der für die Miete gültigen Quadratmeterzahl. Das liegt daran, dass Schrägen nicht vollständig eingerechnet werden dürfen. Dafür zählen Dachterrassen zum Teil mit. Wie groß eine Dachgeschosswohnung offiziell ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend ist, nach welchen Kriterien die Wohnflächen ermittelt werden müssen, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). Wurde der Mietvertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen, gilt die sogenannte II. Berechnungsverordnung. Bei Vertragsabschlüssen ab dem 1. Januar 2004 ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich.

Wie viel Balkon gehört zur Wohnfläche?

Die Vorschriften dieser beiden Verordnungen unterscheiden sich nur geringfügig. Sie wirken sich nur bei der Berechnung der Balkon- oder Terrassenflächen aus. Sie werden heute in der Regel mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt, und nur in Ausnahmefällen zur Hälfte, wenn eine besondere Ausstattung dies rechtfertigt. Vor 2004 wurden sie in der Regel mit der Hälfte berücksichtigt.

Wohnfläche richtig messen

Einige Bereiche in der Wohnung zählen bei der Berechnung der Wohnfläche mit ein, obwohl diese im weitesten Sinne nicht als Wohnfläche genutzt werden können. Dazu zählen laut § 3 WoFIV:

• Einbaumöbel
• Fensterbekleidungen und -rahmungen
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
• fest installierte Gegenständen, beispielsweise Heizungen, Öfen, Klimageräte, Herd, Bade- oder Duschwanne, Toilettensitz
• nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler
• Türbekleidungen und -rahmungen

Bei der Messung ignoriert werden können hingegen:

• Fenster- und Wandnischen – allerdings nur, wenn sie nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder wenn sie bis zum Fußboden herunterreichen maximal 0,13 Meter tief sind.
• freistehende Pfeilern und Säulen, wenn diese über 1,50 Meter hoch sind und ihre Grundfläche größer als 0,1 Quadratmeter ist
• Schornsteine
• Treppen mit über drei Steigungen inklusive Treppenabsätze
• Türnischen
• Ver- bzw. Bekleidungen
• Vormauerungen

Allgemein gilt, dass die Wohnfläche immer zwischen zwei Bauten gemessen wird – beispielsweise zwei Wände. Die Wände an sich zählen aber nicht mit in die Wohnfläche ein.

Sonderfall Dachgeschoss

Bei Dachgeschosswohnungen mit Wandschrägen darf man die Bereiche, die niedriger als ein Meter sind, nicht mitrechnen. Raumteile mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen zur Hälfte mit. Erst ab zwei Metern werden die Raumteile bei der Fläche ganz angerechnet.

Allerdings können Mieter und Vermieter auch Abweichendes vereinbaren, zum Beispiel dass die Grundfläche einer Dachterrasse vollständig berücksichtigt und ein Galeriegeschoss in einer Maisonettewohnung auch voll angerechnet wird. Das Gleiche gilt, wenn eine bestimmte Anrechnung von Flächen am Wohnort der Vertragspartner üblich ist, wenn zum Beispiel Balkonflächen immer zur Hälfte angerechnet werden.

Abweichungen bei Nebenkostenabrechnung

Es lohnt sich, vor dem Unterschreiben des Mietvertrags nachzumessen. Hat sich der Vermieter bei der Angabe der Wohnungsgröße verrechnet, muss man das hinnehmen, sofern die Fläche nicht um mehr als 10 Prozent abweicht. Das kann unter Umständen doppelt ärgerlich werden. Wenn die Wohnfläche auch für die Berechnung der Nebenkosten herangezogen wird – etwa beim Wasserverbrauch – dienen die angegebenen Quadratmeter als Basis. Auch hier muss man Abweichungen bis zehn Prozent hinnehmen.

Mietminderung nachträglich möglich

Bei Abweichungen von mehr zehn Prozent kann man die Miete mindern, sofern im Mietvertrag eine konkrete Fläche angegeben ist, die nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht. Das gilt auch rückwirkend. Laut einem Urteil des Landgericht München I vom 19.12.2013 (Az.: 31 S 6768/13) beginnt eine Verjährung der Ansprüche erst ab dem Zeitpunkt, da der Mieter von der abweichenden Wohnfläche wusste. Der betreffende Mieter hatte erst nach Beendigung des Mietverhältnisses festgestellt, dass die Wohnfläche kleiner als angegeben war und konnte eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete durchsetzen.

Allerdings darf ein Vermieter laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs [BGH, 23.05.2007, XIII ZR 138/06] nicht plötzlich mehr Miete verlangen, wenn er feststellt, dass die Wohnfläche größer ist als zunächst angegeben. Auch hier gilt die Zehn-Prozent-Grenze.

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Wohnfläche berechnen: Was gehört dazu, was nicht?

• Zur Wohnfläche gehören alle Wohn- und Schlafzimmer sowie Bäder, Küchen, Flure und Abstellräume. Auch Wintergärten, Fitnessräume, Saunen oder Innenpools zählen zur Wohnfläche, wenn die Räume nach allen Seiten geschlossen und beheizt sind. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden laut Wohnflächenverordnung zur Hälfte angerechnet.
• Nicht zur Wohnfläche gehören demnach Kellerräume, Waschküchen, Speicher, Heizungskeller und Abstellräume außerhalb der Wohnung. Balkone und Terrassen werden je nach Datum des Mietvertrags zur Hälfte oder einem Viertel zur Wohnfläche gerechnet.
• Abziehen darf man Schornsteine und Mauervorsprünge, sowie freistehende Pfeiler oder Vormauerungen mit mehr als 0,1 Quadratmetern Grundfläche. Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Boden herunterreichen und mehr als 13 Zentimeter tief sind, werden hingegen voll berechnet. Das gilt auch für Erker und Wandschränke mit mindestens 0,5 Quadratmetern Grundfläche.
• Generell werden Räume ab zwei Metern Höhe voll angerechnet. Schrägen mit weniger als einem Meter Höhe dürfen nicht berechnet werden. Alle Teile des Raums, die zwischen einem und zwei Meter hoch sind, zählen zur Hälfte. Auch unter Treppen gelten diese Berechnungsregeln.