Mieterhöhung ohne Mietspiegel: Ist das möglich?

Der Mietspiegel bietet eine Orientierung, wie hoch die Miete ausfallen darf. Inwieweit er für eine Mieterhöhung notwendig ist, erfahren Sie hier.

Der Vermieter darf frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung oder nach Einzug eines Mieters die Miete erhöhen. Er kann die Erhöhung nicht willkürlich vornehmen, sondern er muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Eine Mieterhöhung darf der Vermieter nur innerhalb der geltenden Kappungsgrenze vornehmen. Er muss die Mieterhöhung begründen und braucht die Zustimmung des Mieters.

Qualifizierter Mietspiegel als Richtlinie

Als bindende Grundlage für eine Mieterhöhung dient der qualifizierte Mietspiegel. Es handelt sich um eine Datensammlung, die über die Mieten für ähnlich ausgestattete Wohnungen in einem Stadtbezirk oder einer Gemeinde informiert.

Seit 2023 müssen Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern nach § 558c Abs. 4 BGB alle zwei Jahre einen qualifizierten Mietspiegel erstellen und veröffentlichen. Dieser beruht auf wissenschaftlichen Daten.

Der einfache Mietspiegel

Im Gegensatz zum qualifizierten Mietspiegel ist ein einfacher Mietspiegel nur eine einfache Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Er wird zumeist von den Bewohnern einer Stadt selbst erstellt und von einer Behörde anerkannt.

Begründung der Mieterhöhung

Der Vermieter muss eine Mieterhöhung begründen. Zumeist beruft er sich auf den aktuellen Mietspiegel, nachdem die Preise für vergleichbare Wohnungen allgemein gestiegen sind.

Gibt es keinen Mietspiegel, muss der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen benennen, für die bereits die Miete gilt, die er verlangen will. Vergleichbar ist eine Wohnung, wenn sie in Lage, Größe und Ausstattung ähnlich ist.

Weitere Gründe für die Mieterhöhung

Weitere Gründe für eine Mieterhöhung können eine Modernisierung oder eine energetische Sanierung des Gebäudes sein. Von den entstandenen Kosten für die Maßnahme darf der Vermieter bis zu acht Prozent auf die Jahresmiete der Mieter umlegen.

Zulässige Höhe einer Mieterhöhung

Der Vermieter darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine erneute Mieterhöhung fordern. Die Mieterhöhung darf nicht früher als drei Monate nach der Ankündigung in Kraft treten. Eine Mieterhöhung ist also alle 15 Monate möglich.

Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung nicht mehr als 20 Prozent im Vergleich zur letzten Miete betragen. In Ballungsgebieten gelten Kappungsgrenzenverordnungen, nach denen die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent steigen darf.

Zustimmung der Mieter erforderlich

Um die Miete zu erhöhen, benötigt der Vermieter die Zustimmung der Mieter. Unter Beachtung der Obergrenzen und einer Zeit von mindestens 15 Monaten nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die Zustimmung der Mieter notfalls auch gerichtlich einklagen.

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Die Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn sie von allen Mietern verlangt wird. Der Vermieter muss sich auf den qualifizierten Mietspiegel oder auf drei vergleichbare Wohnungen berufen.